Le promoteur immobilier : l’expertise est la clé du succès d'un programme !
Le promoteur immobilier, en plus d’assurer le rôle de manager d’affaires, se doit d'être excellent quant à l’estimation et l’évaluation du potentiel des terrains, ou des maisons qu'il souhaite acquérir pour le développement de ses programmes neufs. Son expertise du marché de l’immobilier, lui permet d’appréhender le coût d’achat du terrain à bâtir ou du terrain construit. Parmi les nombreuses tâches qu’il se doit de réaliser, son plus grand intérêt se dirige vers la faisabilité de son projet immobilier et les prix de ses produits.
Un expert en développement foncier et en promotion immobilière, comme le promoteur immobilier, est compétent sur l’ensemble des méthodes d’estimation et d’évaluation du foncier. Le promoteur compare directement la réalité du marché de l’immobilier et les règles d’urbanisme qui limitent les possibilités de construction sur sa parcelle. Il estime alors directement, le prix unitaire du bien foncier ou immobilier, le rendement, les coûts professionnels et judiciaires, le temps, etc.
Le promoteur immobilier estime la valeur d’un terrain ou d’une maison grâce à son potentiel constructible. La fiabilité de son expertise repose principalement, sur les règles d’urbanisme de la commune dans laquelle se trouve sa parcelle. Pour comparer et évaluer, le promoteur immobilier utilise alors, des méthodes analogiques qui lui permettent de se projeter, mais toujours sans sûreté. Le promoteur observe, compare et analyse les biens fonciers. Il s’efforce de réaliser l’étude la plus homogène qu’il soit, afin d’atteindre le prix de commercialisation espéré. L’expertise du promoteur est la clé de sa réussite, pour la construction de son programme immobilier et pour assurer sa viabilité financière.
Comment estimer la valeur du terrain à construire ?
-
Le potentiel constructible du terrain : la constructibilité du terrain correspond au nombre d’étages du bâtiment qui sont autorisés et la surface du plancher acceptée. Plus ces valeurs sont élevées, plus la constructibilité urbanistique du terrain est intéressante pour le promoteur immobilier. Les règles d’urbanismes qui définissent le potentiel d’une parcelle régissent dans un document communal, appelé le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
-
Les coûts de VRD : ils correspondent aux Voiries et Réseaux Divers. Si le terrain ou la maison que souhaite acquérir le promoteur immobilier n’est pas viabilisé, c’est un coût supplémentaire qu’il devra comptabiliser lors de l’estimation du prix d’achat du bien immobilier. De plus, les frais de terrassement et raccordement aux Voiries et Réseaux Divers dépendent de la distance de raccordement entre la maison et les bornes.
-
Les coûts matériels et humains pour la construction du programme immobilier. En plus de la matière première, le promoteur immobilier comptabilise les dépenses professionnelles : géomètre, architecte, maître d’ouvrage, grutier, maçon, etc.
-
Les taxes : les coûts fiscaux correspondent à la taxe d'aménagement, la redevance d’archéologie préventive, la Taxe sur la Valeur Ajoutée TVA, etc.
Quelles sont les 3 méthodes les plus utilisées par les professionnels ?
1. La méthode par comparaison :
C'est la technique la plus utilisée pour évaluer un bien immobilier. La comparaison directe permet d’établir un prix au m2 pour chacune des surfaces étudiées. Le marché immobilier est la référence pour cette méthode. Et grâce à cette méthodologie, le promoteur immobilier compare le prix du m2 obtenu avec des références de transaction de locaux identiques.Les informations témoins sur les ventes des locaux identiques sont visibles sur le site Demande de Valeur Foncière (DVF) du gournement : https://app.dvf.etalab.gouv.fr.
La plateforme recense l’ensemble des caractéristiques de toutes les ventes immobilières dont, leur prix au cours des cinq dernières années.
Cependant, le promoteur immobilier doit tenir compte de certaines différences concernant le bien immobilier étudié :
-
Les VRD Voiries et Réseaux Divers
-
La taille des produits de sortie (les lots)
-
Les contraintes liées à la parcelle
-
Et de l'évolution des prix selon le marché local
2. Le bilan promoteur :
À partir du prix prévisionnel de la vente, cette méthode consiste à réformer les différents coûts de l’opération du projet immobilier, c’est-à-dire :-
le coût de démolition et de construction
-
les frais divers (commercialisation, frais financiers et les coûts fiscaux…)
-
les honoraires (notaire, architecte…)
-
la marge attendue par le promoteur, etc.
Le but final est de soustraire les coûts de l’opération projetée au Chiffre d’Affaires prévisionnel pour obtenir le prix fixe d’achat qu’il va proposer au vendeur pour acquérir son terrain ou sa maison.
3. La méthode d'évaluation d'un bien immobilier par capitalisation :
Il paraît cohérent que la valeur d’une maison, d’un terrain à bâtir ou d’un entrepôt, est plus ou moins valorisée en fonction des revenus qu’ils peuvent procurer au propriétaire. Un expert de l’immobilier peut alors, calculer le rapport entre le prix du loyer du logement et le montant pour la construction d’un programme immobilier. Grâce à cette méthode, le rendement locatif du logement calculé par le professionnel est utilisé comme taux de capitalisation de celui-ci. Cette technique de capitalisation permet d’apprécier la valeur vénale d’un immeuble, tout en appliquant à ce revenu le coefficient de capitalisation.
En conclusion, les méthodes traditionnelles pour évaluer le prix d’un bien immobilier sont nombreuses, mais toujours utilisées par les professionnels du secteur. L’expertise du professionnel est la clé du succès pour une réussite optimale dans le domaine de l’immobilier. Aujourd’hui, de plus en plus de propriétaires fonciers souhaitent vendre leur bien immobilier à un promoteur et sont déstabilisés lorsque l’information reste cantonnée à l’univers professionnel.
Ils étudieront le marché de l’immobilier dans votre commune et déterminent la valeur de votre bien immobilier avec plusieurs promoteurs afin de trouver la meilleure offre !
Informations supplémentaires :
Vendreaunpromoteur.com : Quels sont les avantages à vendre votre terrain à un promoteur ?
.jpg)
