Défis et Solutions pour le secteur de la construction : Comment construire aujourd'hui ?
La crise immobilière est là, les dépôts de permis de construire sont au plus bas et baissent encore, les promoteurs commencent à fermer, d’autres sont en grande difficulté, du plus petit au leader français, ils sont la première roue du carrosse de la construction, car ils sont à l’origine de la recherche foncière et du montage du projet, en suivant, ce sont les sociétés de gros œuvres, qui fermeront dans 1, 2, 3, 6 mois, suivi du second œuvre : artisans, électriciens, peintres, menuisiers, cuisinistes, plombiers…
Il y a la frilosité des ménages, il y a la hausse des taux, mais cela n’explique pas tout.
Une chute libre des autorisations d’urbanismes pour les permis de construire d'août 2022 à août 2024 avec une baisse d’environ 40% qui perdure en cette fin 2024.
Les mises en chantier dégringolent et pourtant, certains permis ont plusieurs années, avec des recours, des mises à niveau techniques, cela signifie que la baisse est encore plus conséquente en ne prenant en compte que les possibilités et dépôts de permis sur 2024 !
La chute est vertigineuse et les conséquences seront dramatiques pour l’économie française. On parle des emplois directs dans le bâtiments, mais sans construction, il y a des pertes de TVA : 20% sur chaque logement, des pertes de charges sur les salaires des intervenants, de taxes : pour les communes, pour l’état : frais de notaire, des pertes indirectes avec des déménagements qui ne se font plus, des ventes et donc à nouveau des taxes et frais de notaire qui ne se déclenchent pas, des travaux d’aménagements, l’achat de meubles, les cuisines… l’ensemble de ces métiers sont touchés : architecte, décorateur, cuisiniste, chaffagiste, climaticien, couvreur, paysagiste…
Comme on l’entend : « quand le bâtiment va, tout va », c’est actuellement tout l’inverse et la tendance s’accentue car aucune décision concrète n’est actée.
En cas de victoire, le promoteur se retrouve à vendre un projet sur un PLU et surtout des normes totalement obsolètes : espaces verts, ascenseur, taille des espaces 2 roues, obligation d’accès, normes et obligations écologiques, taille des logements, orientations…
Il n’est pas possible, dans un milieu ou l’inertie moyenne est de 24 à 48 mois, de s’adapter à des règles qui changent plus vite que la production de nouveaux programmes. C’est ainsi qu’il y a des programmes non adaptés à la demande.
Tout le monde souhaiterait pouvoir habiter un logement traversant, de taille confortable : 60 à 70m2 pour un T3, de deux parkings en sous-sol pour les occupants, d’espaces vélos, d’autres pour les motos, de PAC réversibles pour avoir la chaleur à moindre coût l’hiver et du froid lors des canicules l’été, de larges fenêtres, d’espaces verts confortables, de pleine terre pour pouvoir planter des arbres, d’un local vélo permettant de garer un vélo classique, un vélo électrique, un vélo carriole, un vélo bi ou tri places, d’une prise électrique pour recharger son vélo, d’un point d’eau pour pouvoir le laver, d’une cuisine équipée, de lumières basses consommations… mais tout ceci à un coût et les gens ne peuvent pas tous se permettre d’acheter des logements aussi bien équipés.
Ces obligations et normes imposent donc des coûts élevés, qui s’ajoutent au coût des matériaux et de la main d’œuvre qui ne cesse d’augmenter. Les obligations ont surtout un impact négatif sur le développement urbain, car elles excluent de très nombreux terrains potentiels, à cause de leur taille, de leur profondeur, de leur orientation car parfois on peut construire uniquement côté nord et rue, des appartements donc plus difficilement vendables et moins chers… les normes excluent aussi des fonciers parfois bloqués entre deux immeubles, car les règles ont changé, que le projet ne permet pas de réaliser un sous-sol, des parkings.
La densification sur l’existant n’est donc pas aussi facile qu’on pourrait le penser et ne permet pas le développement suffisant pour loger les demandeurs.
Ces règles permettent donc aux promoteurs, lotisseurs, particuliers, de savoir qu’est-ce qu’ils peuvent construire, où, quelle densité, quel type de logement, si il y aura un sous-sol, avec une rampe ou un ascenseur à voiture, des parkings aériens…
Pour faire leur travail, ils prospectent donc des terrains dans le but de développer des opérations de logements collectifs, de maisons en bande ou individuelles…et suivant les parcelles, ils adaptent leur projet. Ils adaptent aussi, en fonction du projet lié au PLU, leur bilan financier et donc leur proposition d’achat au propriétaire vendeur, tout est lié.
Mais la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) impose de construire sur l’existant et de ne plus ou moins, artificialiser les sols.
Dans ce contexte, les professionnels étudient les terrains, en centre-ville ou cœur de village, pour développer des opérations.
Mais ils se heurtent à 2 problèmes principaux :
Pourtant, la demande de logement est très forte en France, mais avec toutes ces contraintes, la baisse de production est très conséquente et ne s’arrête pas.
Ensuite, il y a les obligations de construire des logements sociaux.
Ces logements sont vendus à des prix décotés et fixés par le gouvernement et/ou les interlocuteurs locaux. Ces prix d’achats ont moins augmenté que les coûts de construction, les coûts d’achat du foncier et un projet 100% social n’est pas rentable.
Cependant les obligations de construction de logements sociaux ont augmenté ces dernières années avec des obligations dans de nombreux PLU passées de 15/20% à 35%40 voir 50%.
Cela signifie automatiquement qu’un promoteur doit obligatoirement compenser cette vente à perte par une vente des autres logements privés, à des prix plus élevés et favorise l’augmentation des prix de vente.
Fin 2022, en 2023, éventuellement en 2024 pour les retardataires, les promoteurs ont déstocké leurs logements en vendant aux bailleurs sociaux. Le but n’était pas de relancer leur production mais de sauver leur entreprise. En effet, un promoteur qui a acheté par exemple un terrain à 2M€ se retrouve avec cet argent bloqué s’il ne vend pas le projet. Tous les promoteurs sont touchés car même les plus gros, ont de nombreux terrains bloqués et ne peuvent s’en sortir.
Plutôt que de rester avec toutes cette trésorerie, souvent à crédit, bloquée, la seule sortie a été de vendre aux bailleurs sociaux afin de se débarrasser de ce stock et remonter cette trésorerie bloquée.
Parfois, souvent, les promoteurs ont vendu à perte, mais même s’ils perdaient 500K€, cela leur permettait tout de même de sortir avec 1,5M€ de trésorerie qui remontait.
Mais lorsqu’on a compris ce système, il est évident qu’une fois le stock liquidé, aucun promoteur ne montera une opération 100% sociale pour perdre de l’argent. Sauf exception sur des fonciers achetés à des prix très bas, la baisse de production de logements sociaux va baisser fin 2024, en 2025 et en 2026 année où les dernières ventes de 2023 et 2024 seront livrées.
La construction privée génère des charges et permet de construire le social, ce sont des vases communicants.
En 2024, on parle d’environ 80 000 logements sociaux construits, soit plus que le privé, le point de bascule est atteint où la France produit plus de logements sociaux que de logements privés, mais comment les financer alors que l’on cherche des économies ?
En complément, l’abandon des avantages fiscaux pour les investisseurs privés comme la loi PINEL. Ces dispositifs qui existent depuis 40 ans, incitent le particulier à investir dans un logement, qu’il doit mettre en location pendant plusieurs années, afin de bénéficier d’un avantage fiscal. Tout d’abord financièrement parlant, l’avantage fiscal est souvent de moins de 20% soit le montant de la TVA collectée par l’état immédiatement lors de l’achat du logement…l’état récupère en complément les taxes, les frais de notaires, les charges…
Ces dispositifs vertueux permettent surtout aux particuliers de réaliser un investissement pour leur retraite et aux futurs locataires de bénéficier d’un logement à la location récent, aux dernières normes de construction avec des charges et une consommation énergétique limitée.
En effet, le plus gros problème en cours et à venir, à cause du ralentissement de la construction et donc des livraisons, c’est la très forte demande locative. Celle-ci pousse fortement les loyers à la hausse dès la livraison et la première mise en location avec des propriétaires qui n’hésitent pas à louer des logements en colocation à la chambre. Un T4 se loue, par exemple, en moyenne 1200€ à Toulouse, mais à la chambre les propriétaires arrivent à le louer 650€/chambre soit un loyer total de 1950€. Les locataires ne trouvant rien, n’ont pas d’autre choix que de louer une chambre dans un T4 avec 2 autres locataires….
Mais les demandes affluent, avec des milliers de français non éligible aux logements sociaux, qui ont un emploi et n’arrivent pas à se loger. Des milliers d’étudiants qui n’arrivent pas à trouver un logement ou que les loyers trop élevés ne permettent pas à leurs parents de prendre une location et qui ne peuvent pas prolonger leurs études…
L’arrêt des dispositifs à un second effet catastrophique car les investisseurs ne vont plus investir dans un logement neuf. Il faut savoir que les investisseurs sont les premiers à se décider à réserver un logement dans un projet de construction, les propriétaires occupants ont plus de mal à se projeter et à réserver un logement sur plan sauf s’il est atypique : dernier étage avec grande terrasse par exemple. (5% des logements dans un programme).
Les promoteurs ont, eux, l’obligation d’obtenir un certain pourcentage de réservation dans leur programme afin d’obtenir la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) de l’immeuble, délivrée par un organisme financier.
Sans cette GFA, le projet ne peut pas démarrer et il est tout simplement abandonné.
C’est donc, tout un système qui va s’arrêter avec des normes dont les contraintes ne diminuent pas et des clients demandeurs avec des prix qui ne baissent pas non plus…
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Il y a la frilosité des ménages, il y a la hausse des taux, mais cela n’explique pas tout.
Une chute libre des autorisations d’urbanismes pour les permis de construire d'août 2022 à août 2024 avec une baisse d’environ 40% qui perdure en cette fin 2024.
Les mises en chantier dégringolent et pourtant, certains permis ont plusieurs années, avec des recours, des mises à niveau techniques, cela signifie que la baisse est encore plus conséquente en ne prenant en compte que les possibilités et dépôts de permis sur 2024 !
Tableau récapitulatif de l'évolution du nombre de logements collectifs mis en chantier
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nombre de logements collectifs mis en chantier | 261 000 | 239 000 | 229 000 | 218 000 | 236 000 | 218 000 | 173 000 | 140 000 |
| -7.63% | -20.64% | -19%* |
La chute est vertigineuse et les conséquences seront dramatiques pour l’économie française. On parle des emplois directs dans le bâtiments, mais sans construction, il y a des pertes de TVA : 20% sur chaque logement, des pertes de charges sur les salaires des intervenants, de taxes : pour les communes, pour l’état : frais de notaire, des pertes indirectes avec des déménagements qui ne se font plus, des ventes et donc à nouveau des taxes et frais de notaire qui ne se déclenchent pas, des travaux d’aménagements, l’achat de meubles, les cuisines… l’ensemble de ces métiers sont touchés : architecte, décorateur, cuisiniste, chaffagiste, climaticien, couvreur, paysagiste…
Quelles sont donc les 3 problématiques essentielles de crise de la construction ?
1. L’inertie : les changements des PLU et des règles fiscales
La construction à une inertie d’environ 24 mois, du moment où le terrain est trouvé, jusqu’au moment où le programme est livré. Mais dans cette inertie, les règles et obligations peuvent changer. Si un recours est posé, c’est parfois 3, 4, 5 ou 6 ans qui passent.En cas de victoire, le promoteur se retrouve à vendre un projet sur un PLU et surtout des normes totalement obsolètes : espaces verts, ascenseur, taille des espaces 2 roues, obligation d’accès, normes et obligations écologiques, taille des logements, orientations…
Il n’est pas possible, dans un milieu ou l’inertie moyenne est de 24 à 48 mois, de s’adapter à des règles qui changent plus vite que la production de nouveaux programmes. C’est ainsi qu’il y a des programmes non adaptés à la demande.
2. L’augmentation des normes : techniques, écologiques, d’accès…
Les normes ne cessent d’augmenter. Même si le logement, depuis 20 ans, avait besoin d’évoluer, désormais, les obligations relèvent parfois de prouesses technologiques et financières qui ne permettent pas de construire.Tout le monde souhaiterait pouvoir habiter un logement traversant, de taille confortable : 60 à 70m2 pour un T3, de deux parkings en sous-sol pour les occupants, d’espaces vélos, d’autres pour les motos, de PAC réversibles pour avoir la chaleur à moindre coût l’hiver et du froid lors des canicules l’été, de larges fenêtres, d’espaces verts confortables, de pleine terre pour pouvoir planter des arbres, d’un local vélo permettant de garer un vélo classique, un vélo électrique, un vélo carriole, un vélo bi ou tri places, d’une prise électrique pour recharger son vélo, d’un point d’eau pour pouvoir le laver, d’une cuisine équipée, de lumières basses consommations… mais tout ceci à un coût et les gens ne peuvent pas tous se permettre d’acheter des logements aussi bien équipés.
Ces obligations et normes imposent donc des coûts élevés, qui s’ajoutent au coût des matériaux et de la main d’œuvre qui ne cesse d’augmenter. Les obligations ont surtout un impact négatif sur le développement urbain, car elles excluent de très nombreux terrains potentiels, à cause de leur taille, de leur profondeur, de leur orientation car parfois on peut construire uniquement côté nord et rue, des appartements donc plus difficilement vendables et moins chers… les normes excluent aussi des fonciers parfois bloqués entre deux immeubles, car les règles ont changé, que le projet ne permet pas de réaliser un sous-sol, des parkings.
La densification sur l’existant n’est donc pas aussi facile qu’on pourrait le penser et ne permet pas le développement suffisant pour loger les demandeurs.
3. Protection politique et d’environnement :
La construction est principalement régie dans les communes françaises par le PLU (Plan Local d'urbanisme), celui-ci doit être respecté sous peine de se voir attribuer un refus de permis de construire.Ces règles permettent donc aux promoteurs, lotisseurs, particuliers, de savoir qu’est-ce qu’ils peuvent construire, où, quelle densité, quel type de logement, si il y aura un sous-sol, avec une rampe ou un ascenseur à voiture, des parkings aériens…
Pour faire leur travail, ils prospectent donc des terrains dans le but de développer des opérations de logements collectifs, de maisons en bande ou individuelles…et suivant les parcelles, ils adaptent leur projet. Ils adaptent aussi, en fonction du projet lié au PLU, leur bilan financier et donc leur proposition d’achat au propriétaire vendeur, tout est lié.
Mais la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) impose de construire sur l’existant et de ne plus ou moins, artificialiser les sols.
Dans ce contexte, les professionnels étudient les terrains, en centre-ville ou cœur de village, pour développer des opérations.
Mais ils se heurtent à 2 problèmes principaux :
- Les politiques, qui voient souvent d’un mauvais œil vis-à-vis de leurs administrés, l’arrivée d’un projet plus dense que l’existant. Dès lors, la seule solution amiable défendable auprès des administrés, c’est de pouvoir dire qu’ils ont autorisé un projet moins dense que ce que prévoit le PLU. Ainsi, des zones à densifier, par ricochet des obligations légales, ne sont pas densifiées, ou moins que prévu. En ajoutant les autres obligations : espaces verts obligatoire en pleine terre, conservation de certains arbres, taille des locaux communs, pourcentage de pente maximum de la rampe d’accès au sous-sol…les professionnels constatent qu’il ne reste que très très peu de terrains éligibles à la construction
- Les voisins : qui voient, eux aussi, d’un mauvais œil l’arrivée d’un projet plus dense que leur maison et s’opposent dans 90% des cas dans les grandes villes, au travers d’un recours, recours qui prend du temps, qui coûte de l’argent, qui décourage parfois les promoteurs et/ou les vendeurs qui décident de vendre leur maison à un particulier…
Ensuite, il y a les obligations de construire des logements sociaux.
Ces logements sont vendus à des prix décotés et fixés par le gouvernement et/ou les interlocuteurs locaux. Ces prix d’achats ont moins augmenté que les coûts de construction, les coûts d’achat du foncier et un projet 100% social n’est pas rentable.
Cependant les obligations de construction de logements sociaux ont augmenté ces dernières années avec des obligations dans de nombreux PLU passées de 15/20% à 35%40 voir 50%.
Cela signifie automatiquement qu’un promoteur doit obligatoirement compenser cette vente à perte par une vente des autres logements privés, à des prix plus élevés et favorise l’augmentation des prix de vente.
Fin 2022, en 2023, éventuellement en 2024 pour les retardataires, les promoteurs ont déstocké leurs logements en vendant aux bailleurs sociaux. Le but n’était pas de relancer leur production mais de sauver leur entreprise. En effet, un promoteur qui a acheté par exemple un terrain à 2M€ se retrouve avec cet argent bloqué s’il ne vend pas le projet. Tous les promoteurs sont touchés car même les plus gros, ont de nombreux terrains bloqués et ne peuvent s’en sortir.
Plutôt que de rester avec toutes cette trésorerie, souvent à crédit, bloquée, la seule sortie a été de vendre aux bailleurs sociaux afin de se débarrasser de ce stock et remonter cette trésorerie bloquée.
Parfois, souvent, les promoteurs ont vendu à perte, mais même s’ils perdaient 500K€, cela leur permettait tout de même de sortir avec 1,5M€ de trésorerie qui remontait.
Mais lorsqu’on a compris ce système, il est évident qu’une fois le stock liquidé, aucun promoteur ne montera une opération 100% sociale pour perdre de l’argent. Sauf exception sur des fonciers achetés à des prix très bas, la baisse de production de logements sociaux va baisser fin 2024, en 2025 et en 2026 année où les dernières ventes de 2023 et 2024 seront livrées.
La construction privée génère des charges et permet de construire le social, ce sont des vases communicants.
En 2024, on parle d’environ 80 000 logements sociaux construits, soit plus que le privé, le point de bascule est atteint où la France produit plus de logements sociaux que de logements privés, mais comment les financer alors que l’on cherche des économies ?
En complément, l’abandon des avantages fiscaux pour les investisseurs privés comme la loi PINEL. Ces dispositifs qui existent depuis 40 ans, incitent le particulier à investir dans un logement, qu’il doit mettre en location pendant plusieurs années, afin de bénéficier d’un avantage fiscal. Tout d’abord financièrement parlant, l’avantage fiscal est souvent de moins de 20% soit le montant de la TVA collectée par l’état immédiatement lors de l’achat du logement…l’état récupère en complément les taxes, les frais de notaires, les charges…
Ces dispositifs vertueux permettent surtout aux particuliers de réaliser un investissement pour leur retraite et aux futurs locataires de bénéficier d’un logement à la location récent, aux dernières normes de construction avec des charges et une consommation énergétique limitée.
En effet, le plus gros problème en cours et à venir, à cause du ralentissement de la construction et donc des livraisons, c’est la très forte demande locative. Celle-ci pousse fortement les loyers à la hausse dès la livraison et la première mise en location avec des propriétaires qui n’hésitent pas à louer des logements en colocation à la chambre. Un T4 se loue, par exemple, en moyenne 1200€ à Toulouse, mais à la chambre les propriétaires arrivent à le louer 650€/chambre soit un loyer total de 1950€. Les locataires ne trouvant rien, n’ont pas d’autre choix que de louer une chambre dans un T4 avec 2 autres locataires….
Mais les demandes affluent, avec des milliers de français non éligible aux logements sociaux, qui ont un emploi et n’arrivent pas à se loger. Des milliers d’étudiants qui n’arrivent pas à trouver un logement ou que les loyers trop élevés ne permettent pas à leurs parents de prendre une location et qui ne peuvent pas prolonger leurs études…
L’arrêt des dispositifs à un second effet catastrophique car les investisseurs ne vont plus investir dans un logement neuf. Il faut savoir que les investisseurs sont les premiers à se décider à réserver un logement dans un projet de construction, les propriétaires occupants ont plus de mal à se projeter et à réserver un logement sur plan sauf s’il est atypique : dernier étage avec grande terrasse par exemple. (5% des logements dans un programme).
Les promoteurs ont, eux, l’obligation d’obtenir un certain pourcentage de réservation dans leur programme afin d’obtenir la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) de l’immeuble, délivrée par un organisme financier.
Sans cette GFA, le projet ne peut pas démarrer et il est tout simplement abandonné.
C’est donc, tout un système qui va s’arrêter avec des normes dont les contraintes ne diminuent pas et des clients demandeurs avec des prix qui ne baissent pas non plus…
Si le gouvernement ne réagit pas c’est un nouveau système qui va devoir se réinventer, mais parfois, pour se réinventer, la nature attend que tout s’arrête.
La France a besoin et aura toujours besoin de construction, pour loger les gens, pour générer du travail et des revenus fiscaux, il convient de mettre en place des règles novatrices qui redynamiser le métier, de les tenir et de les faire respecter à la lettre pendant des dizaines d’années afin que les professionnels arrivent à se projeter et à bâtir sur du long terme.
Exemple outre-Atlantique au Canada, où le client ne paye son logement que lorsqu’il est livré, dans ce cas les clients peuvent visiter leur logement avant de s’engager définitivement, mais il convient de permettre au promoteur d’avoir un accompagnement pour supporter ce risque majeur de construction, sans avoir la certitude de vendre à l’arrivée.
La France a besoin et aura toujours besoin de construction, pour loger les gens, pour générer du travail et des revenus fiscaux, il convient de mettre en place des règles novatrices qui redynamiser le métier, de les tenir et de les faire respecter à la lettre pendant des dizaines d’années afin que les professionnels arrivent à se projeter et à bâtir sur du long terme.
Exemple outre-Atlantique au Canada, où le client ne paye son logement que lorsqu’il est livré, dans ce cas les clients peuvent visiter leur logement avant de s’engager définitivement, mais il convient de permettre au promoteur d’avoir un accompagnement pour supporter ce risque majeur de construction, sans avoir la certitude de vendre à l’arrivée.
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