Le secteur de l'immobilier va-t-il souffrir du confinement lié au coronavirus ?
Le 17 mars 2020, c'est un véritable coup de tonnerre qui a retentit sur la France, avec le début du confinement, annoncé la veille au soir par le Président de la République. Alors prévu pour deux semaines, le confinement est à présent prévu pour durer jusqu'au 11 mai. Une fois cette date passée, le retour à la normale sera progressif et certains secteurs auront alors plus de mal que d'autres à se relever de cette période durant laquelle l'économie a été à l'arrêt.
C'est notamment le cas dans le secteur de l'immobilier. Depuis le début du confinement, non seulement les ventes sont inexistantes ou presque mais en plus de cela, les chantiers sont pour la plupart à l'arrêt. Au fil des semaines, certaines entreprises parviennent à reprendre le travail mais elles restent encore minoritaires, les règles du gouvernement en matière de distanciation sociale étant strictes. Des règles d'hygiène doivent également être appliquées, afin de limiter au maximum la propagation du coronavirus nommé Covid-19. Aujourd'hui, il est difficile de mesurer l'impact sur le long terme de cette crise sanitaire majeure et unique en son genre du fait de sa durée.
Les pertes financières commencent seulement à être chiffrées par les grands groupes de l'immobilier, mais il demeure impossible de faire des prévisions tant que la politique économique du gouvernement ainsi que les mesures mises en place par la Banque Centrale Européenne ne sont pas connues. Malheureusement, ce ne sont pas les seuls critères à prendre en compte, il ne faut pas oublier que les premiers acheteurs sont les ménages et ces derniers, en raison de la crise financière qui plane au-dessus du pays, risquent fort de revoir leurs priorités et de repousser leurs investissements immobiliers. L'effet inverse peut également se produire, puisque pour sécuriser leur argent, les ménages pourraient vouloir investir rapidement dans la pierre, qui demeure un investissement sûr et fiable. Toutefois, cet investissement peut être remis en question au vu de la baisse des salaires actuellement observée, de plus, les banques pourraient bien se montrer plus frileuses dans le futur au moment d'octroyer des prêts immobiliers à des particuliers, préférant alors prêter aux entreprises, notamment pour relancer l'économie du pays.
Des solutions sont déjà mises en place afin de permettre des ventes immobilières durant le confinement, mais sur le long terme, cette solution n'est pas viable puisqu'elle concerne seulement les ventes qui étaient déjà prêtes à être actées devant le notaire. La signature à distance est donc une solution provisoire, tout comme les visites par vidéo, puisqu'il faut bien avouer qu'aucune de ces méthodes ne permet aux professionnels de l'immobilier d'exercer pleinement leur métier. Les pertes financières seront certes importantes, mais plus encore, c'est le risque de voir des entreprises fermer et des emplois disparaître qui inquiète de plus en plus les syndicats et autres représentants des professionnels de l'immobilier. Faute d'une trésorerie suffisante et de commissions versées dans les temps, des agences immobilières sont par exemple menacées depuis le début du confinement.
Des prévisions impossibles à réaliser pour les grands groupes immobiliers
Les grands groupes immobiliers s'expriment de plus en plus à propos des éventuelles retombées économiques du confinement, mais en se basant sur les chiffres et les données actuelles. Ils sont en effet dans l'incapacité de réaliser des prédictions tant les critères à prendre en compte sont nombreux. Ce qui est certain, c'est que des pertes financières sont déjà à déplorer, que ce soit pour les promoteurs immobiliers, les vendeurs ou encore les constructeurs. Dans tous les cas, c'est bel et bien le confinement qui est la cause de ces pertes, car il empêche non seulement les visites de biens immobiliers mais également les démarches administratives. De plus, nombreux sont les chantiers qui sont actuellement à l'arrêt. L'année 2020 s'annonçait pourtant prometteuse pour les professionnels de l'immobilier !
Des chantiers à l'arrêt qui mettent à mal les promoteurs
En raison des restrictions des déplacements, il devient compliqué pour certaines entreprises de fonctionner correctement. Les règles sanitaires leur permettant de retourner sur les chantiers n'ont été précisées que plusieurs semaines après le début du confinement, ce qui signifie qu'un retard important a été pris. Ces retards vont avoir un coût non négligeable que ne pourra certainement pas assumer en totalité l’État. De plus, cela va avoir des conséquences directes sur les entreprises qui voient leur trésorerie mise à mal.
Même si les chantiers sont de nouveau autorisés, il ne faut pas oublier que de nombreux ouvriers ne peuvent se rendre sur leur lieu de travail, en raison d'un arrêt maladie ou d'une nécessité de garder leurs enfants, puisque les écoles sont fermées. Par conséquent, un sous-effectif va être noté sur de nombreux chantiers, le retard ne pourra donc pas être rattrapé aussi rapidement que le voudraient les promoteurs.
Il faudra patienter encore quelques semaines avant de connaître les mesures mises en place par le gouvernement pour aider les entreprises et les grands groupes qui doivent assumer des pertes financières importantes. Pour le moment, il n'est pas possible de faire des prédictions fiables, simplement des suppositions.
Des visites impossibles
Aujourd'hui, les ventes qui étaient sur le point d'être finalisées grâce à la signature de l'acte de vente chez le notaire peuvent être clôturées grâce à la signature à distance. En revanche, en ce qui concerne les ventes en cours et à venir, la situation est plus complexe. En effet, les visites de logements ne sont pas possibles en raison du confinement et de l'impossibilité pour les particuliers de se déplacer sans une raison valable. Les agents immobiliers sont donc dans l'incapacité d'effectuer une grande partie de leur travail. Les grands groupes de ventes accusent déjà des pertes importantes et notables, surtout au vu des chiffres réalisés durant les mois de janvier et février 2020.
Par ailleurs, on peut noter le fait que certains promoteurs immobiliers vendent des logements en faisant visiter une maison ou un appartement type. Au vu des mesures mises en place depuis le 17 mars, ces visites ne sont pas possibles, il n'est pas envisageable de réaliser des ventes de ce type actuellement.
Des présentations de projets retardées
Régulièrement, les promoteurs immobiliers et les collectivités mettent en place des partenariats. Ainsi, les promoteurs sont en charge de la supervision de différents projets, comme la construction de logements sociaux, de commerces ou encore de bâtiments médicaux. Aujourd'hui, la présentation de ces projets n'est plus possible, puisque les rassemblements physiques sont interdits. Il est donc impossible de négocier des contrats sans passer par un outil de visioconférence.
Les grands groupes ont du mal à se projeter vers l'avenir car l'état d'urgence sanitaire est voué à durer durant plusieurs semaines voire même plusieurs mois. Toutefois, en comparaison avec de plus petites entreprises, ces groupes ont la chance de posséder une trésorerie suffisamment importante pour gérer une crise de plusieurs mois.
Des ventes sont maintenues grâce à des solutions temporaires
Pour limiter au maximum les pertes financières et éviter qu'un retard trop important ne soit pris, notamment pour les notaires, il est désormais possible d'utiliser des outils informatiques pour réaliser certaines actions cruciales, comme par exemple la signature d'un acte de vente. Les professionnels de l'immobilier peuvent également utiliser ces outils pour faire visiter des biens ou encore réaliser des présentations de projets.
Des notaires autorisés à faire signer les parties à distance
Depuis la publication d'un décret le 3 avril 2020, les notaires ont l'autorisation d'acter des ventes immobilières à distance grâce à un outil de visioconférence qui crypte les données, pour plus de sécurité. Ainsi, le vendeur et l'acheteur doivent être présents en même temps avec le notaire, qui doit pouvoir les voir de manière nette. Une webcam est donc indispensable, ainsi qu'une connexion Internet stable. Une fois toutes ces conditions réunies, le notaire peut faire la lecture de l'acte de vente et demander l'approbation des deux parties. Il est également dans l'obligation de transmettre l'acte de vente par e-mail afin que le vendeur comme l'acheteur puissent le lire et le valider.
Cette méthode comporte toutefois quelques limites, il faut noter que tout le monde ne dispose pas des outils informatiques nécessaires pour réaliser une signature à distance. De plus, même si le logiciel informatique est simple à prendre en main, tous les notaires n'en sont pas équipés, même si un partage peut être effectué entre différents professionnels.
Des visites qui peuvent être organisée par visioconférence
Les propriétaires de logements à vendre ont la possibilité de faire visiter leur bien par vidéo, à condition de disposer d'une webcam de qualité et d'une connexion Internet. De même, les promoteurs peuvent enregistrer une vidéo d'un logement type et la partager aux acheteurs potentiels. Notez qu'encore une fois, on note plusieurs limites à cette action, puisque les acheteurs auront très certainement besoin de visiter le bien physiquement pour avoir une idée plus précise du potentiel de ce dernier. De plus, même si les visites s'avèrent pratiques et peuvent permettre de gagner du temps, il n'empêche que les démarches qui doivent être accomplies pour acter la vente ne peuvent être accomplies en ce moment.
Des projets présentés aux acheteurs potentiels par caméras interposées
Certains promoteurs vendent des logements sur plans, ce qui signifie qu'une rencontre physique est nécessaire avec les particuliers qui seraient intéressés. En période de confinement, les déplacements sont limités au plus strict minimum, par conséquent, il n'est pas possible d'organiser des rendez-vous dans un bureau. En revanche, il est tout à fait envisageable d'envoyer les plans par mail aux personnes intéressées et de par la suite organiser un rendez-vous par webcams interposées pour une présentation approfondies. Les acheteurs potentiels pourront ainsi bénéficier d'une présentation orale et poser des questions si besoin.
Un avenir trop flou pour que les ménages puissent se projeter
Aujourd'hui, il est impossible de prévoir le futur et les impacts de la crise sanitaire actuelle. Le comportement des ménages risque fort d'être modifié dans les mois à venir, puisqu'il est difficile de se projeter sur le long terme dans de telles circonstances. La potentielle crise économique à venir est également à prendre en compte et pourrait avoir des retombées négatives sur le secteur immobilier, bien que certains éléments soient en faveur de l'investissement foncier. En effet, lors des diverses crises traversées par le pays, on a pu observer que de nombreux ménages cherchaient encore à investir dans la pierre en raison de la stabilité de cet investissement. Toutefois, les limites de ce projet se trouvent dans l'attribution de prêts bancaires de la part des banques.
Des revenus en baisse en raison du confinement
De nombreuses entreprises se sont trouvées dans l'obligation de placer certains de leurs employés au chômage partiel, notamment lorsque le travail effectué ne peut pas être réalisé en télétravail. Ainsi, des pertes de revenus sont notées dans de nombreux foyers, ce qui va les obliger, pour certains, à revoir leurs projets, notamment en ce qui concerne des investissements immobiliers futurs. Il faut noter que même si le confinement prend fin, il faudra parfois encore plusieurs semaines ou mois avant que les entreprises ne retrouvent leur fonctionnement optimal.
En revanche, en ce qui concerne les cadres exerçant en CDI, la perte financière sera nettement moins importante, puisque la plupart d'entre eux a la possibilité de réaliser du télétravail. Ce qui est intéressant pour le secteur de l'immobilier, c'est que ces actifs représentent une large partie des investisseurs, les régions qui comptent donc le plus de cadres seront les moins impactées dans le futur.
Une crise économique à prévoir
Les ménages en sont conscients, tout comme les professionnels de l'immobilier, la situation actuelle est inédite et les conséquences sont donc difficiles à évaluer pour le moment. Toujours est-il que si la situation devait perdurer ou encore s'aggraver, une crise économique majeure serait à craindre. Dans le cas où le pays entrerait en récession, le pouvoir d'achat des ménages serait impacté de manière négative et cela réduirait fortement les investissements immobiliers pour les mois à venir.
Des crédits immobiliers difficiles à obtenir en ce moment
Si une crise économique s'abat sur le pays, les banques vont devoir suivre les directives émanant à la fois du gouvernement et de la Banque Centrale Européenne. Ainsi, pour relancer l'économie, la priorité sera donnée aux entreprises, puisqu'elles sont indispensables à la reprise économique. Par conséquent, les ménages auront alors plus de difficultés à obtenir un crédit immobilier.
Aujourd'hui, prendre rendez-vous dans une banque est également complexe. Ainsi, non seulement les démarches administratives sont pour la plupart impossibles voire même très longues, mais en plus de cela, les acheteurs potentiels ne peuvent pas accéder à un emprunt pour le moment, ou tout du moins, cela reste très compliqué. Les banques fonctionnent avec des effectifs réduits, ainsi, les dossiers sont traités avec beaucoup de retard et les transmissions entre les différents services sont plus longues voire même interrompues.
Des conséquences sur le long terme sur le marché de l'immobilier
Encore une fois, il est difficile de faire des prédictions quant à la sortie de la crise sanitaire qui touche actuellement la France ainsi que de nombreux pays d'Europe et du monde. Pourtant, plusieurs scénarios sont envisagés par les professionnels de l'immobilier, certains plus sombres que d'autres, mais pas moins réalistes. Il faut bien noter qu'à l'heure actuelle, il est impossible de savoir si de nouvelles périodes de confinement auront lieu ou encore quelle seront les directives économiques du gouvernement et de la BCE.
Une chute des prix dans certaines régions ?
Les grands groupes immobiliers ont encore du mal à évaluer à quel point la crise du Covid-19 risque de perturber l'équilibre qui fut observé durant les deux premiers mois de l'année 2020 ainsi que durant toute l'année 2019. En effet, durant cette période, les prix n'ont cessé de croître, surtout dans les régions très urbanisées et prisées comme Paris par exemple.
Il y a fort à parier que toutes les régions ne seront pas impactées de la même façon. Nous en parlions plus tôt, certains départements comptent plus de cadres en CDI que d'autres, ce qui signifie que la demande devrait moins s'essouffler. En revanche, dans les régions plus rurales où les métiers manuels sont plus présents, il faut craindre une baisse des prix, même minime. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que certains vendeurs doivent se défaire d'un bien dans l'urgence, dans les circonstances actuelles, ils devront très certainement envisager de baisser le prix de vente de leur bien pour le vendre dans les meilleurs délais.
Quels sont les scénarios envisagés pour le futur ?
Les professionnels de l'immobilier distinguent deux scénarios possibles pour les mois à venir. Dans un premier temps, la possibilité d'une reprise rapide de l'économie et donc un retour à la normale pour le mois de septembre n'est pas négligé. Toutefois, pour que ce scénario se développe, il faut que la crise sanitaire prenne fin dans le courant de l'été, ce qui pour le moment, est encore incertain.
Dans le cas où la crise sanitaire serait maîtrisée rapidement, encore faut-il qu'une nouvelle vague de contamination soit évitée. Ainsi, un second confinement en automne ou même au début de l'année prochaine fragiliserait grandement le marché de l'immobilier. De plus, si les banques ne sont pas en mesure de financer l'économie réelle, cela aura un impact sur l'investissement des ménages qui se détourneront du foncier pour préférer économiser autant que possible.
Le comportement des ménages va jouer un rôle majeur dans la sortie de crise pour le secteur immobilier.
Les agents immobiliers, premiers professionnels touchés par la crise sanitaire
Lorsqu'une vente immobilière est conclue, les agents immobiliers vont toucher une commission, mais celle-ci ne sera bien souvent perçue que quelques semaines voire même quelques mois après la signature officielle de l'acte de vente. Par conséquent, à l'heure actuelle, de nombreuses agences immobilières traversent une crise majeure car leur trésorerie n'est pas suffisamment stable ni importante pour leur permettre de rester plusieurs mois sans toucher de commissions. Par conséquent, il faut craindre que dans les mois à venir, plusieurs centaines voire milliers d'agences soient obligées de fermer leurs portes définitivement.
Des versements de commissions retardés
En raison des quelques semaines de décalage entre le moment où une vente est réalisée et où les commissions sont versées, la trésorerie des agences immobilières est en souffrance. En effet, seuls des versements réguliers permettent aux agences de rester viables, sans ces versements, elles ne peuvent plus verser de salaires aux différents employés ni même travailler correctement puisque la mise en vente d'un bien immobilier a un coût.
Par ailleurs, il faut savoir qu'une ordonnance du 25 mars permet aux acheteurs de bénéficier d'un droit de rétraction plus long, un mois supplémentaire étant ajouté au délai de réflexion initial. Les ventes qui devaient donc être conclues en mars et en avril sont donc retardées. Le manque à gagner pour les agences immobilières est important et seule une sortie du confinement et une reprise des ventes leur permettra de survivre à cette crise inédite.
Une trésorerie insuffisante
Si les plus grandes agences immobilières, notamment celles qui sont rattachées à un groupe national, ont plus de chances de sortir de cette crise indemnes, c'est notamment parce qu'elles peuvent s'appuyer sur la trésorerie du groupe. En revanche, les plus petites agences devront faire des sacrifices et potentiellement réaliser des licenciements voire même fermer leurs portes, faute d'une trésorerie alimentée convenablement pendant plusieurs semaines voire mois en fonction de l'évolution de la situation.
Des emplois amenés à disparaître
D'ici à la fin du mois de mai, on estime qu'environ 75% des agences immobilières seront dans le creux de la vague sans une relance rapide de l'économie. Au final, selon les prédictions nationales, près de 3 000 agences pourraient être amenées à fermer leurs portes. Cela représente 20 000 emplois, ces personnes se retrouvant alors au chômage. Des mesures doivent impérativement être prises et ce rapidement pour éviter que cela se produise.
.jpg)
