Comment s’applique le droit de préemption urbain sur un terrain constructible ?
Lorsque l’on souhaite vendre son terrain, il peut parfois arriver que celui-ci se trouve sur une zone à préempter. Le DPU (Droit de Préemption Urbain) donne la priorité à la commune pour acquérir le terrain mis en vente. La mairie peut être prioritaire pour acheter le terrain situé en zone urbaine ou en zone à urbaniser, uniquement si elle a un projet d’intérêt général à développer (construire de nouvelles infrastructures pour promouvoir le tourisme, les loisirs, la culture, intégrer de nouveaux commerces, créer des logements sociaux, créer un rond-point, élargir un trottoir ou la création d'une piste cyclabe, etc).
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© Photographe Stephan Muller, Pexels.
Le plan local d’urbanisme indique le droit de préemption pour la commune
Votre terrain peut avoir un droit de préemption par la commune s’il se trouve dans une zone où sont réalisés des aménagements urbains d’intérêt général. Ces zones de développement urbain sont notifiées dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou le POS (Plan d’Occupation des Sols), définies par la commune ou la communauté de communes.
Si vous pensez que votre terrain se situe dans une zone à préempter, il est conseillé de se renseigner auprès de la mairie de votre commune avant toute mise en vente. En effet, si la parcelle est soumise au droit de préemption vous êtes dans l’obligation d’informer la collectivité de votre volonté de vous séparer du bien. Lors de la vente, le notaire peut vérifier l’éventuel droit de préemption qui s’applique à votre parcelle. Sachez que des clauses suspensives sont ajoutées au droit de préemption urbain lors de la vente du bien à la commune. En cas de non-réalisation du projet urbain prévu, le propriétaire et l’acquéreur se donnent le droit de se retirer de la vente sans subir de pénalités financières.
Si vous pensez que votre terrain se situe dans une zone à préempter, il est conseillé de se renseigner auprès de la mairie de votre commune avant toute mise en vente. En effet, si la parcelle est soumise au droit de préemption vous êtes dans l’obligation d’informer la collectivité de votre volonté de vous séparer du bien. Lors de la vente, le notaire peut vérifier l’éventuel droit de préemption qui s’applique à votre parcelle. Sachez que des clauses suspensives sont ajoutées au droit de préemption urbain lors de la vente du bien à la commune. En cas de non-réalisation du projet urbain prévu, le propriétaire et l’acquéreur se donnent le droit de se retirer de la vente sans subir de pénalités financières.
Le propriétaire doit déclarer l’intention d’aliéner : DIA
La parcelle située en droit de préemption doit être déclarée par le propriétaire. Pour ce faire, il a l’obligation de remplir le CERFA de la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). La demande d’acquisition d’un bien soumis au DPU précise : les coordonnées du vendeur, la désignation du terrain, l’usage du terrain, les modalités de cession et l’identité de l’acheteur. La déclaration doit être envoyée à la mairie avec accusé de réception ou déposée en quatre exemplaires au guichet. Dès la réception du certificat de déclaration, la mairie a deux mois pour se prononcer. La mairie peut tout à fait renoncer à l’achat du bien ou se positionner pour l’achat du bien. Dans ce cas-là, elle doit répondre aux conditions fixées dans la Déclaration d'Intention d'Aliéner, et dispose de 4 mois pour vous payer la somme due. Sachez que dans certains cas, la mairie peut se positionner pour l’achat du bien et négocier le prix. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour accepter la vente au prix demandé ou se retirer.
Plusieurs droits de préemption sont possibles mais ne sont pas prioritaires
D’autres droits de préemption sont possibles, mais ne sont pas prioritaires face au DPU : le droit de préemption dans les ZAD (Zones d'Aménagement Différé), le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, baux commerciaux et fonds artisanaux, le droit de préemption dans les espaces sensibles naturels, le droit de préemption de la SAFER pour le développement agricole et le droit de préemption des locataires prioritaire à l'accession lors de la vente du bien.
Situé en zone urbaine ou à urbaniser, que le bien soit construit ou non, il est soumis aux mêmes règles, du moment où il se trouve dans une zone à préempter. Sachez que la SAFER peut exercer son droit de préemption sur un bien agricole uniquement si celui-ci bénéficie d’une superficie supérieure à 2 500 mètres carrés. De plus, la SAFER est dans l’obligation de développer l’activité agricole et construire dans un délai de 3 ans.
Situé en zone urbaine ou à urbaniser, que le bien soit construit ou non, il est soumis aux mêmes règles, du moment où il se trouve dans une zone à préempter. Sachez que la SAFER peut exercer son droit de préemption sur un bien agricole uniquement si celui-ci bénéficie d’une superficie supérieure à 2 500 mètres carrés. De plus, la SAFER est dans l’obligation de développer l’activité agricole et construire dans un délai de 3 ans.
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