Les diagnostics fonciers obligatoires à faire pour vendre son terrain à un promoteur immobilier

Vous êtes propriétaire foncier et vous désirez vendre votre terrain pour financer un projet ou tout simplement vous séparer d’un héritage. Avant de vendre son terrain, il est essentiel de savoir quels sont les diagnostics à effectuer pour céder sa parcelle. Dans cet article, on vous explique comment s’y prendre.

© Photographe Andrea Piacquadio, Pexels.

Les étapes clés pour vendre son terrain constructible à un promoteur immobilier

Pour vendre votre terrain constructible, vous devez réaliser des diagnostics immobiliers obligatoires et nécessaires avant de céder votre terrain. Il est important de respecter les étapes suivantes qui vous aideront à effectuer les démarches administratives pour la vente de votre terrain :

1. Vérifier la faisabilité de la vente de votre terrain

Pour être sûr que votre terrain soit constructible avant de le mettre en vente, vous devez consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune à la mairie ou sur internet. Le PLU classe les terrains en 4 grandes zones (urbaine, à urbaniser, agricole, naturelle et forestière).

Les zones urbaines sont appelées “zones U” : elles correspondent aux secteurs déjà urbanisés et “les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter”, (article L 111.4 du code de l’urbanisme).
Les zones à urbaniser sont appelées “zones AU” : les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation peuvent être classés en zones à urbaniser par le PLU.
La constructibilité de la zone agricole est encadrée par les deux articles ci-après : Article L 123.1.5 6°: “A titre exceptionnel, le règlement peut délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés :
- des constructions,
- des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage,
- des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs (...) Article R 123.7 : “les zones agricoles sont dites “zones A”. Peuvent être classés en zones agricoles les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles”
Les zones naturelles et forestières : la vocation de la zone naturelle et les occupations et installations du sol qui y sont éventuellement autorisées sont définies par les deux articles ci-après.
- Article L 123.1.5 6°: “A titre exceptionnel, le règlement peut délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : des constructions, des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage et des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs.
- Article R 123.8 : “Les zones naturelles et forestières sont dites "zones N”. Peuvent être classés en zones naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison : soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière ou soit de leur caractère d'espaces naturels.

2. Faire “borner” votre terrain avant de le mettre en vente

Avant de vendre votre terrain, vous devez faire appel à un expert-géomètre pour qu’il vous indique la taille de votre parcelle. Le professionnel foncier marque la limite juridique et matérielle avec le terrain voisin. Cette démarche est obligatoire dans certains cas mais surtout très pratique en hypothèse. En effet, il s’avère difficile de reporter l’échelle du cadastre à l’échelle du terrain. Concrètement, le bornage du terrain consiste à délimiter votre parcelle de celle de vos voisins en posant des repères matériels par un expert-géomètre. Grâce au “bornage” vous pouvez savoir où s’arrête votre terrain. De plus, le bornage est un acte fondateur du droit à la propriété qui présente un intérêt majeur pour les bons rapports de voisinage. L’opération permet de prévenir en amont des litiges complexes qui peuvent survenir lors de la vente de son terrain.

Du moment où vous faites appel à un expert-géomètre, l’opération de bornage implique un coût qui fixe librement ses honoraires. L’article 646 du Code civil oblige les voisins de terrains contigus à partager les frais de bornage. Le tarif est fixé en fonction de la complexité de l’opération (si le terrain se trouve dans une zone difficile d’accès, lorsque le découpage du terrain nécessite d’utiliser beaucoup de matériel, ou lorsque les litiges persistent avec les propriétaires voisins et augmentent la charge de travail) + les frais annexes : le déplacement du professionnel, la rédaction du procès-verbal de bornage,... Pour avoir une idée, faire borner son terrain coûte entre 600 et 2 000 €, selon la longueur et le nombre de bornes à poser.

3. Faire estimer votre terrain pour connaître sa valeur vénale

Pour savoir combien peut vous rapporter la vente de votre bien foncier, vous pouvez faire appel à un notaire, un agent immobilier ou encore, à un expert foncier. Le professionnel vous donne une estimation au vu de ses critères propres et du marché foncier local :

ses caractéristiques : la superficie de votre terrain et son potentiel constructible sont deux critères essentiels pour estimer la valeur de votre bien ;
sa localisation : si votre terrain est situé dans une zone à forte demande de construction où s’il se trouve en zone Pinel, il prend facilement de la valeur et peut être vendu plus cher ;
son environnement : le calcul du prix de vente d’un terrain se base sur son potentiel constructible, la présence d’un bien habitable sur la parcelle, différentes possibilités d'aménagements, de division parcellaire ;
les commodités de proximité : le prix de votre terrain augmente s’il est situé dans une agglomération au caractère dynamique, proche des commerces, des écoles, des transports en commun,...

Le zonage du terrain et les documents d’urbanisme sont utilisés par le professionnel foncier qui étudie les possibilités de construction de votre terrain et définit le juste prix de vente. La valeur vénale de votre bien se calcule en l’instant T, le marché du foncier est en constante évolution.

Vendre son terrain : quels sont les diagnostics nécessaires obligatoires ?

Pour vendre son terrain légalement, deux diagnostics administratifs sont obligatoires : l’ERP (l’Etat des Risques et Pollution) et l’étude de sol. Le diagnostic des termites n’est pas obligatoire mais si votre parcelle est située dans une zone à risques et que vous voulez avoir l’esprit tranquille, demandez à votre diagnostiqueur de l’effectuer.

L’ERP : l’Etat des Risques et Pollution est un diagnostic qui regroupe les informations relatives aux risques et aux effets de la pollution des sols. Les risques peuvent être naturels (inondations, feux de forêts, glissements de terrain,...), technologiques (usines,...), miniers, sismiques, radon = mesure et analyse du gaz radioactif. En cas de vente ou de location de votre terrain, la réglementation prévoit que ces documents soient transmis à l’acquéreur ou au locataire. Un diagnostic Etat des Risques et Pollution doit obligatoirement être joint au bail. Le niveau de pollution des sols et l’exposition au radon dépendent notamment de la zone dans laquelle il se trouve. Toutes les informations nécessaires sont disponibles sur internet sur les IAL (Informations Acquéreurs Locataires) de votre département ou à la mairie de votre commune. L'exposition au risque de radon doit obligatoirement être mentionnée si le terrain est situé dans une commune où le diagnostic radon est obligatoire.
L’étude de sol : l’objectif de ce processus est de caractériser la nature du sous-sol pour valider le type de fondations nécessaires aux constructions futures sur le terrain. L’étude de sol est obligatoire depuis octobre 2020 pour les terrains situés dans les zones à risques (sols en argile ou susceptible de provoquer des gonflements et des retraits). Les zones à risques correspondent à 48% du territoire français et sont disponibles sur le site Géorisques. L’étude géotechnique réalisée pour déterminer les risques liés au glissement de terrain se base sur la sécheresse et la réhydratation des sols argileux. Dans le cas de la vente de terrain, l’étude de sol préalable est effectuée sans qu’une construction ne soit prévue et le vendeur met le diagnostic à disposition de l’acquéreur.

Tous les diagnostics pour la vente de votre terrain sont réalisés par un expert foncier. Le professionnel est équipé du matériel nécessaire pour faire les diagnostics immobiliers. Son expérience assure la protection des propriétaires de la parcelle et des futurs habitants du bien. L’ERP n’est pas obligatoirement réalisée par un professionnel, le propriétaire peut lui-même se charger de rassembler les documents nécessaires mais la procédure sera plus longue et les risques d’oublis ou d’erreurs concernant les informations sont plus nombreux. L’ERP à une durée valable pendant 6 mois à un prix entre 15 et 40 €, contrairement à l’étude de sols préalable ou de conception qui a une durée de validité de 30 ans et coûte entre 450 et 2 000 €. Il est conseillé de faire les diagnostics rapidement pour ne pas retarder la vente de votre terrain et assurer la transparence au futur acheteur.

Obtenir une estimation de votre terrain