Immobilier : les investisseurs secouent le marché des bureaux dans les grandes villes de France

Le marché de l'immobilier tertiaire se développe dans de nombreuses grandes métropoles françaises, en vue de répondre à une demande croissante en bureaux.

 

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Volumes de bureaux : ces métropoles qui rattrapent Paris

CBRE, groupe de conseil en immobilier d'entreprise, a publié une étude concernant le marché de l'immobilier tertiaire, dans les grandes métropoles. Il s'est intéressé aux cas de Lyon (6,6 millions de m² de bureaux), Lille (4,7 millions de m²), Toulouse (4,5 millions de m²), Aix-Marseille (3,5 millions de m²), Bordeaux et Nantes (2,5 millions de m²) et a pu constater qu'elles réduisaient leur retard sur Paris.
Les trois premières rivalisent dorénavant avec Amsterdam, Barcelone, Dublin ou Lisbonne.

"Les volumes cumulés de demande placée, après des années de stabilité, sont en forte progression depuis 2014-2015. À fin 2018, ils ont crevé le plafond du million de mètres carrés. Ils représentent désormais 40 % de la demande placée francilienne contre 30 % en 2010", a expliqué Stanislas Leborgne, directeur régions de CBRE France (propos recueillis par Les Échos).

Le marché de l'immobilier tertiaire en pleine mutation

Ce dynamisme a généré de profonds changements dans le marché des bureaux. Sous l'influence des SCPI, des sociétés civiles de placement immobilier, des assureurs, des banques ou des fonds immobiliers allemands, les chiffres ont explosé : "Les ventes de bureaux aux investisseurs dans ces territoires ont atteint 3,6 milliards d'euros en 2018, contre 1,5 milliard en moyenne sur la période 2007-2017", a expliqué Yves Gourdin, directeur investissement régions chez CBRE.

L'immobilier d'entreprise des sept principales métropoles (avec Nice) a atteint un nouveau record, ajoute JLL, qui est spécialisé dans le conseil en ce domaine. Selon ses statistiques, 671 000 m² ont été commercialisés durant le premier semestre 2019. C'est 23 % de plus qu'à la même période de l'année 2018, et 48 % de plus que la moyenne sur cinq ans. Une progression considérable. "C'est la conséquence de la très bonne santé du marché locatif de ces métropoles. La différence entre le rendement moyen des meilleurs actifs parisiens et celui de leurs pairs régionaux s'est très fortement réduite, tombant à 85 points de base au 1er juillet", estime Yves Gourdin.

La demande en bureaux n'est pas encore satisfaite

CBRE alerte néanmoins sur la qualité des bureaux, jugée "limitée" et "vieillissante", voire mal localisée. Il considère que l'offre en cœur de ville, qui est la plus demandée, est "insuffisante". Le taux de vacance apparaît insuffisant à Lyon (4 %), Toulouse (4,6 %), Aix-Marseille (4,7 %), Bordeaux (3,6 %) et Nantes (3 %) : le marché est très tendu, en particulier en centre-ville. Seul Lille paraît afficher un taux suffisamment haut (6,1 %).
Les tarifs du tertiaire n'ont pas encore explosé, comme cela peut être le cas à Paris : à la Défense, les loyers sont de l'ordre de 550 euros le m² par an. À Aix-Marseille, Bordeaux et Lyon, ils atteignent environ 300 euros le m² par an, tandis que Toulouse, Nantes et Lille sont plutôt sur annuités de 220-230 euros le m². Malgré les projets emblématiques et innovants, la marge reste donc relativement importante, par rapport à la situation parisienne.

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