Quel est l'impact du Covid-19 sur les autorisations d'urbanisme ?
Le mois de Mars 2020 signe le début d'une crise immobilière dont on ne connaît pas encore les limites, car nous sommes encore en plein confinement et les conséquences finales sont difficiles à évaluer. Alors que l'année 2020 s'annonçait prometteuse pour le secteur immobilier, de la même façon que l'année 2019 fut une excellente année du point de vue du nombre de ventes réalisées, tout s'est arrêté trop rapidement. En raison de la crise sanitaire que doit affronter le pays (et le monde entier), il n'est pas possible en ce moment de poursuivre certains chantiers immobiliers ni même de réaliser certaines demandes d'autorisations d'urbanisme. Les conséquences sont nombreuses, économiquement parlant, pour les grands groupes immobiliers ou les entreprises de plus petite taille, les pertes sont importantes. Un chantier qui prend du retard engendre des frais. Par ailleurs, certaines entreprises avaient des contrats avec des particuliers qui attendaient de voir leur demande d'urbanisme acceptée, aujourd'hui, elles ne sont plus en mesure de travailler puisque les demandes ne sont plus examinées.
Cela est expliqué par plusieurs raisons. Pour commencer, il faut savoir que les services des collectivités qui s'occupent de l'étude des demandes d'urbanisme fonctionnent en ce moment en sous-effectif et en télétravail. Par conséquent, l'étude des demandes est rendue bien plus compliquée, le personnel n'ayant pas accès à tous les documents par exemple. De plus, une ordonnance a été publiée à la fin du mois de mars afin de suspendre plusieurs procédures ainsi les délais liés à ces dernières. Ainsi, un permis de construire ne pourra pas être purgé dans les délais traditionnel durant la période de crise sanitaire.
Les professionnels du secteur immobilier sont de plus en plus inquiets à propos des mesures mises en place par le gouvernement, qui risquent bien d'alourdir les pertes sur le long terme. Si les autorisations d'urbanisme ne sont plus délivrées et que les permis de construire ne sont plus purgés, cela signifie qu'une fois l'état d'urgence sanitaire levé, il faudra encore de long mois avant que la situation revienne à la normale. De plus, cela empêche en partie les professionnels de l'immobilier de trouver des solutions pour réduire les pertes durant le confinement, puisque les chantiers autorisés doivent être mis à l'arrêt tant que des mesures d'hygiène ne sont pas publiées.
Des procédures qui doivent être modifiées en raison de la situation actuelle
Lorsque vous souhaitez faire construire un nouveau bâtiment, en France, ou encore que vous souhaitez diviser une parcelle vous appartenant, vous devez déposer la demande adéquate en mairie. Le dossier correspondant à la demande comprendra de nombreux documents relatifs au projet, à savoir des notices, des études et des plans, principalement. Une fois le dossier déposé en mairie, celle-ci dispose normalement d'un certain laps de temps pour vous donner une réponse, mais en raison de la crise sanitaire traversée par le pays, ces expertises ont été suspendues. Une ordonnance publiée à la fin du mois de mars indique que les demandes d'urbanisme ne sont plus étudiées dans les délais habituels tant que l'état d'urgence sanitaire n'est pas levé. Cela n'est pas sans conséquences, à la fois pour les projets des particuliers mais également pour l'activité des professionnels de l'immobilier et les entreprises amenées à travailler sur les chantiers.
Le fait que l'étude des demandes d'urbanisme soit suspendue inquiète les professionnels, qui craignent que le retard s'accumule au sein des services des collectivités qui attribuent les autorisations. Une fois que l'étude des dossiers sera de nouveau autorisée, les délais seront encore rallongés puisque les demandes pourraient bien arriver massivement.
Le permis de construire n'est pas la seule autorisation d'urbanisme affectée par cette crise sanitaire. Les délais liés à la purgation du permis de construire vont aussi être modifiés, par ailleurs, l'administration bénéficie d'un laps de temps supplémentaire pour demander des documents complémentaires dans le cadre de l'étude des demandes d'urbanisme.
Les demandes de permis de construire en suspens
Pour réaliser une demande de permis de construire, il convient de consulter différents documents officiels, certains sont disponibles sur Internet, mais d'autres ne peuvent être consultés qu'en mairie. Ainsi, puisque les rendez-vous sont difficiles à obtenir dans les circonstances actuelles, les propriétaires de terrains ou encore les promoteurs immobiliers ne peuvent réaliser une demande de permis de construire en bonne et due forme.
Les demandes qui étaient déjà déposées en mairie avant le début du confinement ne sont pour le moment plus examinées. D'après plusieurs professionnels de l'immobilier, cela représente une vraie catastrophe pour tout le secteur immobilier puisque l'ordonnance publiée fin mars laisse entendre que les permis ne seront plus délivrés avant la fin du mois de juin. Les pertes financières seront alors très importantes pour de nombreux professionnels et certaines entreprises risquent de ne pas être en mesure de se remettre de cette crise.
Par ailleurs, les particuliers qui envisageaient de faire une demande de permis de construire vont peut-être revoir leurs projets en raison de la crise financière qui semble sur le point d'éclater. Par manque de confiance en l'avenir, ils risquent de reporter le dépôt de leur demande de permis de construire pour un temps.
Des délais de purgation reportés
Une fois qu'un permis de construire est délivré par la mairie, il est possible de lancer le chantier de construction. Toutefois, il ne faut pas oublier que tant que le permis de construire n'est pas purgé, dans les deux à trois mois qui suivent l'affichage du permis sur le terrain, il est possible qu'un recours soit déposé à son encontre. Les conséquences d'un recours peuvent être nombreuses, allant d'une demande de modification d'un bâtiment construit à la destruction de ce dernier en passant par le paiement de dommages et intérêts au tiers porteur du recours. C'est pour cela que bien souvent, les propriétaires de terrains préfèrent attendre que le permis de construire soit purgé pour lancer les travaux d'aménagement.
Or, en ce moment, les permis ne sont plus purgés puisque les délais sont suspendus. En effet, les tiers ne peuvent se rendre en mairie pour examiner les documents d'urbanisme et déposer un recours. Par conséquent, bon nombre de projets immobiliers vont prendre un retard considérable, ce qui entraînera encore une fois des pertes financières pour les entreprises qui verront leur trésorerie diminuer peu à peu, faute de rentrées d'argent.
La possibilité pour l'administration de revoir les délais pour demander des pièces complémentaires
L'administration chargée de l'étude d'une demande d'urbanisation est en droit de réclamer des pièces complémentaires s'il semble qu'un dossier est incomplet ou ne respecte pas les règles d'urbanisation en vigueur dans une zone donnée. Depuis le début de la crise sanitaire, les services administratifs fonctionnent au ralenti, ce qui explique pourquoi les délais dont l'administration dispose pour réaliser une demande de pièces complémentaires sont suspendus. Il faudra attendre à la fin de l'état d'urgence sanitaire pour voir les délais être de nouveau respectés.
Cela s'explique également par le fait que les personnes ayant réalisé une demande ne sont pas en mesure de faire le déplacement pour fournir les pièces complémentaires. Cela vaut également pour les documents demandés lors de l'étude d'un recours.
Comment les collectivités vont-elles agir face aux restrictions annoncées ?
Si les permis de construire et autres demandes d'aménagement et d'urbanisme ne peuvent plus être délivrées de manière officielle, il n'empêche que la loi permet de contourner les mesures mises en place depuis la fin du mois de mars. En effet, il se peut que les collectivités délivrent des autorisations tacites durant toute la durée de l'état d'urgence afin que certains chantiers puissent commencer. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue les limites et les risques liés à une autorisation tacite.
Des autorisations tacites pour contourner les mesures mises en place
Les collectivités, ne pouvant répondre officiellement de manière positive à une demande d'urbanisme, sont en revanche en mesure de délivrer une autorisation tacite. Cela signifie que le permis de construire, par exemple, sera délivré de façon non officielle mais sera tout de même légal. Toutefois, une instruction peut être menée par la suite et dans les trois mois qui suivent la délivrance de cette autorisation d'urbanisme. Il va donc être compliqué pour les propriétaires de faire usage de ce permis de construire qui peut s'avérer moins sûr qu'un permis obtenu de façon traditionnelle.
Quelles sont les limites des autorisations tacites ?
Une fois l'état d'urgence sanitaire levé, les collectivités seront en droit de retirer un permis de construire délivré de façon tacite. Une étude approfondie du dossier de demande de permis de construire va en effet pouvoir être réalisée et si des irrégularités apparaissent, il est possible que le permis soit retiré. Ces irrégularités peuvent par exemple être liées à des règles d'urbanisme qui n'auraient pas été respectées, ou encore à des documents non légaux dans le dossier de demande de permis de construire ou d'aménagement. Notez qu'une fois le délai de trois mois dépassé, la collectivité ne sera plus en mesure de revenir sur sa décision de délivrer une autorisation d'urbanisation tacite.
Des projets qui ne peuvent plus être soumis à la concertation publique
Certains projets visant à urbaniser le territoire vont avoir un impact important sur l'environnement, ce qui justifie le fait qu'une concertation publique soit organisée afin que habitants puissent donner leur avis quant aux travaux qui surviendront dans le futur. Une concertation publique va être organisée lors d'une rencontre physique, afin que le projet soit présenté aux citoyens de vive voix et que ces derniers puissent émettre des objections si besoin. Toutefois, il convient de noter que dans les circonstances actuelles, cette concertation est impossible à organiser dans les conditions habituelles. Cela signifie que deux solutions sont offertes aux collectivités et aux professionnels devant présenter ces projets : reporter la concertation du public ou la mettre en place sous une forme alternative.
Reporter une concertation publique revient à prendre du retard sur un projet. Bien que les autorisations d'urbanisme ne soient plus délivrées pour le moment, le jour viendra où les dossiers pourront de nouveau être déposés. L'idéal serait qu'à ce moment précis, tous les documents aient déjà été rassemblés et que la concertation ait eu lieu, afin d'éviter de perdre un temps précieux.
Ainsi, un système de concertation publique en ligne a été mis en place. Les personnes concernées par la concertation peuvent accéder au projet en ligne et par la même occasion, poser des questions, émettre des objections, proposer des alternatives, etc... Cette solution n'est pas idéale puisque tout le monde ne dispose pas d'un outil informatique permettant de suivre la concertation en ligne.
Grâce à un outil de visioconférence, il sera également possible de faire une présentation du projet en direct, chacun sera ainsi libre de poser les questions de son choix et pourra obtenir une réponse dans les meilleurs délais.
Les conséquences des chantiers à l'arrêt
Les chantiers liés aux projets immobiliers divers et variés sont mis à l'arrêt pour différentes raisons.
En effet, les mesures sanitaires et d'hygiène ont mis du temps à être publiées par le gouvernement, ce qui signifie que les entreprises du bâtiment n'ont pas eu la possibilité de se rendre sur les chantiers durant plusieurs semaines. Heureusement, la publication de ces règles permet à certains chantiers de reprendre, même si la productivité n'est pas optimale. Certaines entreprises fonctionnent avec des effectifs réduits, ce qui engendre des retards sur les différents chantiers.
De plus, certains chantiers devaient débuter à la fin du délai permettant de purger le permis de construire. Dans les circonstances que nous connaissons tous, ce délai est suspendu, les tiers ne peuvent déposer un recours pour le moment mais les propriétaires de terrains par exemple doivent patienter avant de voir leur permis de construire devenir impossible à attaquer.
Enfin, en ce qui concerne les entreprises ayant un contrat pour un chantier devant débuter une fois le permis de construire ou d'aménager obtenu, elles sont également dans l'impossibilité de travailler puisque les demandes ne sont plus examinées pour le moment.
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