Comment réduire l’impôt sur la plus-value lors de la vente de votre bien immobilier à un promoteur ?
Vendre un bien immobilier peut générer une plus-value imposable. Des dispositifs existent pour réduire cette imposition, notamment lorsque le bien est cédé à un promoteur immobilier. Cet article détaille les différentes solutions possibles.
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Comprendre la plus-value immobilière
Lorsqu’un bien immobilier est vendu à un prix supérieur à son coût d’achat, la différence constitue une plus-value immobilière. En France, cette dernière est imposée de deux manières :
- L’impôt sur le revenu : 19 %.
- Les prélèvements sociaux : 17,2 %.
L’imposition totale s’élève à 36,2 % de la plus-value. Certains abattements et exonérations s’appliquent toutefois.
Les abattements classiques : en fonction de la durée de détention
Les abattements sont calculés selon la durée de détention du bien.
Abattement pour l’impôt sur le revenu
L’abattement est de 6 % par an à partir de la 6ᵉ année et jusqu’à la 21ᵉ.
Il passe à 4 % pour la 22ᵉ année.
Après 22 ans, il y a une exonération totale.
Abattement pour les prélèvements sociaux
Un abattement de 1,65 % s’applique chaque année jusqu’à la 21ᵉ, puis 1,6 % pour la 22ᵉ.
À partir de la 23ᵉ année, il augmente à 9 %.
L’exonération est totale après 30 ans.
Abattements exceptionnels pour la vente à un promoteur
Vendre un bien immobilier à un promoteur peut permettre de bénéficier d’abattements fiscaux exceptionnels, en plus des abattements classiques.
Abattement en cas de vente dans des zones spécifiques
Un abattement de 75 % s’applique sous condition si le bien est situé dans une zone définie comme une grande opération d’urbanisme (GOU), une opération de revitalisation du territoire (ORT), ou une opération d’intérêt national (OIN).
Conditions : l’acquéreur doit s’engager à construire des logements collectifs dans un délai de 4 ans après l’achat.
Ce dispositif vise à encourager la densification urbaine et la création de nouveaux logements.
Abattement en zone tendue (A, A bis et B1)
Dans les zones tendues (A, A bis et B1 – liste officielle ici), un abattement exceptionnel de 60 % s'applique si le bien est vendu à un promoteur immobilier. Cet avantage est soumis à un engagement du promoteur de construire des logements collectifs dans un délai de 4 ans.
Si au moins 50 % de la surface construite est réservée à des logements sociaux ou intermédiaires, l’abattement peut atteindre 85 % (également sous condition).
Date limite pour en bénéficier : la promesse de vente doit être signée avant le 31 décembre 2025.
Conditions à respecter pour bénéficier des abattements
Les abattements ne sont pas accessibles à tous. Deux critères doivent être respectés pour en bénéficier.
Absence de lien familial
L'abattement ne s'applique pas si le bien est vendu à un proche (conjoint, ascendant, descendant ou membre de la famille proche). Il est également exclu s’il est cédé à une personne morale (société) dont vous ou vos proches êtes associés.
Engagement de l'acquéreur
L'acquéreur doit s'engager à construire des logements collectifs dans un délai de 4 ans après l’achat. Cet engagement est indispensable pour bénéficier des réductions fiscales liées aux abattements exceptionnels.
Ces conditions garantissent que les avantages fiscaux profitent à des projets immobiliers qui favorisent le développement urbain et la création de logements collectifs.
Abattements : Comment ça marche en pratique ?
Voici l’exemple donné par le Bulletin officiel des finances publiques : un propriétaire signe une promesse de vente pour un montant de 350 000 € à un promoteur. Celui-ci s'engage à réaliser un programme immobilier représentant 100 % du gabarit maximal autorisé par le plan local d'urbanisme.
Le programme inclut, au regard de la surface totale construite : 10 % de locaux professionnels, 27 % de logements sociaux, 36 % de logements intermédiaires et 27 % de logements libres. Le propriétaire avait acquis ce terrain il y a 7 ans pour un montant de 150 000 €.
Étape 1 : détermination de la plus-value brute
Plus-value brute = 350 000 € - 150 000 € = 200 000 €
Application des abattements pour durée de détention
Le propriétaire détient le bien depuis 7 ans, ce qui donne les abattements suivants :
- Impôt sur le revenu : 200 000 € × 12 % = 24 000 €
- Prélèvements sociaux : 200 000 € × 3,30 % = 6 600 €
Bases imposables après abattements classiques :
- Impôt sur le revenu : 200 000 € - 24 000 € = 176 000 €
- Prélèvements sociaux : 200 000 € - 6 600 € = 193 400 €
Étape 2 : exonération partielle liée aux logements sociaux
Le promoteur s’engage à construire 27 % de logements sociaux. Une exonération proportionnelle s’applique sur la base imposable :
- Impôt sur le revenu : 176 000 € × 27 % = 47 520 € exonérés
- Prélèvements sociaux : 193 400 € × 27 % = 52 218 € exonérés
Bases imposables après exonération logements sociaux :
- Impôt sur le revenu : 176 000 € - 47 520 € = 128 480 €
- Prélèvements sociaux : 193 400 € - 52 218 € = 141 182 €
Étape 3 : abattement exceptionnel lié au programme immobilier
Le programme réalisé par le promoteur représente plus de 75 % du gabarit maximal autorisé (90 % ici), avec 63 % de logements sociaux et intermédiaires (27 % + 36 %). Cela donne droit à l’abattement exceptionnel majoré de 85 %.
Calcul des bases exonérées :
- Impôt sur le revenu : 128 480 € × 85 % = 109 208 € exonérés
- Prélèvements sociaux : 141 182 € × 85 % = 120 005 € exonérés
Bases imposables après abattement exceptionnel :
- Impôt sur le revenu : 128 480 € - 109 208 € = 19 272 €
- Prélèvements sociaux : 141 182 € - 120 005 € = 21 177 €
Étape 4 : calcul de l’imposition finale
- Impôt sur le revenu : 19 272 € × 19 % = 3 662 €
- Prélèvements sociaux : 21 177 € × 17,2 % = 3 642 €
Résultat final :
Imposition totale due : 3 662 € + 3 642 € = 7 304 €
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