La liquidation d'un promoteur place des acquéreurs dans une situation difficile

La liquidation d'un groupe immobilier a placé de nombreux acquéreurs dans une situation très délicate, sur l'île de la Réunion. Le chantier a été abandonné, les travaux se sont arrêtés et les logements ne sont pas habitables. En l'état, le dispositif de défiscalisation n'est pas applicable.

Les travaux de réalisation d'une résidence de promoteur


Une opération en loi Girardin séduisante… sur le papier

Convaincus par les arguments des commerciaux, de nombreux particuliers s'étaient lancés dans une opération en loi Girardin, à Saint-Clotilde. Le projet impliquait la construction d'une résidence tout confort, dans un décor magnifique. L'édifice, situé sur le site de l'ancien Futura, était arboré et prévoyait des logements avec des vues superbes. Les tarifs des biens débutaient à 164 000 euros, et la possibilité d'une défiscalisation était séduisante.
 
En location libre, la réduction d’impôts prévue par le dispositif est de 40 % du prix d’achat de l’acquisition, étalée sur cinq ans. Pour en bénéficier, le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, pour une durée de six années. Elle prend effet l'année de la livraison, et non pas celle de la signature de l'acte. Une précision qui a son importance.


Une liquidation judiciaire plus que justifiée

Seulement voilà. Le promoteur, en cessation de paiements, a fini par être liquidé par le tribunal, malgré le mécontentement et l'incompréhension de ses salariés. Il présentait un passif de près de 130 millions d'euros, dont une dette principale de 80 millions. 75 employés sont restés sur le carreau.
 
Or il était nécessaire d'obtenir 40 % des investissements, avant le lancement du chantier. Les acheteurs en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ont débloqué les fonds des emprunts qu'ils ont souscrits, pour la première tranche des opérations. Tous ne sont pas dans le même embarras : selon qu'ils ont signé avant ou après janvier 2015, certains bénéficient de la "garantie d'achèvement extrinsèque". À compter de cette date, le législateur imposait au promoteur de garantir l'achèvement de ses travaux par le biais d'une caution bancaire. Cela permet aux acheteurs de récupérer une partie de leur mise.
 

Des appartements inutilisables

De nombreux acquéreurs se retrouvent aujourd'hui avec un bien inexploitable. Car si les bâtiments ont atteint le seuil "hors d'eau" et "hors d'air", à la fin de l'année 2017, les travaux sont loin d'être terminés. Certains corps d'état, tels l'électricité, la plomberie, les revêtements de sol ou le cuisiniste, ont à peine entamé leurs ouvrages.
 
Aucun locataire ne peut intégrer la résidence. Il est donc impossible, pour les acquéreurs, de lancer le dispositif de défiscalisation. Et si le propriétaire du groupe se démène pour faire annuler la liquidation, en proposant d'injecter une partie de sa fortune personnelle, il n'a pour l'instant pas convaincu les pouvoirs publics. L'hypothèse d'une reprise de la maîtrise d'ouvrage par un concurrent n'est pas exclue. Le temps qui passe constitue en tout cas une perte d'argent pour ceux qui remboursent déjà leur prêt bancaire et ne peuvent réduire leurs impôts. D'où l'importance de bien se renseigner sur la situation du promoteur, avant de s'engager dans une telle opération.

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