Bordeaux Métropole veut faire baisser les prix de l’immobilier

La ville de Bordeaux a connu une augmentation des prix assez impressionnante durant l’année 2017 et les élus locaux veulent désormais mettre des solutions en place pour parvenir à faire baisser les prix du marché immobilier bordelais devenus hors de prix. En effet, le prix moyen pour un appartement neuf dans la ville de Bordeaux s’élève à 4 350 €/m². Ce sont les prix les plus élevés de France après Paris... Cela s’explique notamment par le prix du foncier, en effet, lorsqu’un propriétaire décide de vendre à un promoteur à Bordeaux, les prix s’envolent très rapidement. La conséquence directe de cette inflation est que les ménages à revenus modestes ne peuvent plus acheter à Bordeaux. L’accession à la propriété est devenue inaccessible... on estime à 80% le nombre d’habitants ne pouvant pas devenir propriétaire de leur logement.

Photo d'un couple primo-accedant
 

 

Vendre à un promoteur à Bordeaux : ce qui va changer

Cette hausse des prix est liée directement au prix du foncier qui ne fait que grimper. Vendre à un promoteur à Bordeaux est particulièrement intéressant puisque d’après les promoteurs immobiliers les terrains nus sont passés de 600 €/m² à 1 000 €/m². Lorsqu’un propriétaire décide de vendre à un promoteur à Bordeaux, il y a de fortes chances pour que le prix de son terrain soit bien plus élevé que dans une vente à un particulier car la valeur du terrain va dépendre du projet de construction des promoteurs. Or, au vu des prix des logements à Bordeaux, la valeur des terrains peut vite atteindre des sommes très importantes si le promoteur compte construire un grand immeuble avec de nombreux étages. C’est cela que les élus locaux veulent changer. Leur volonté est de prendre en compte la valeur vénale du terrain, c’est-à-dire par rapport au prix du marché et non plus par rapport au projet de construction. Alain Fernasse, le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Nouvelle-Aquitaine, a déclaré qu’il fallait « revenir à 600 €/m² afin de parvenir à faire baisser les prix des logements. »

 

Moins de social, plus de logements à l’accession facilitée

Dans les opérations de construction des promoteurs immobiliers, il y a une obligation de construire un minimum de logements sociaux. La métropole de Bordeaux a un objectif de 30 % de logements sociaux par an mais cela créé un problème... plus les promoteurs immobiliers vendent du social plus ils vont devoir élever le prix des logements libres du programme pour compenser. Pour rappel, la loi oblige un minimum de 25 % de logements sociaux et sanctionne les communes par une amende si ce quota n’est pas respecté. Actuellement, la ville de Bordeaux n’en compte que 18 %. Ce qui provoque la colère d’Alain Juppé, Maire de Bordeaux et Président de Bordeaux Métropole : « Ce ne sont pas les promoteurs qui payent les amendes ». La volonté de la métropole, dont le quota de social atteint 30 %, est de réduire de 5 % ce chiffre afin de construire plus de logements abordables, c’est-à-dire des logements aux prix plus attractifs facilitant l’accès à la propriété (3 000 €/m²). L’objectif de la métropole et des promoteurs serait d’en construire 1 000 par an. Cette baisse du nombre de logements sociaux devrait permettre une baisse des prix sur les logements libres sur le long terme.


Bordeaux Métropole dispose de moyens pour appliquer les règles

Pour atteindre les objectifs, il faut que les promoteurs immobiliers à Bordeaux « jouent le jeu ». Dans le cas contraire, la métropole détient désormais une nouvelle « arme », il s’agit de l’Établissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine qui dispose d’une enveloppe de 15 millions d’euros par an pour se donner le droit de préempter un terrain sur lequel un promoteur ne compte pas appliquer les règles. Les collectivités de la métropole auront donc le pouvoir d’acheter et de geler des terrains si besoin. Il n’est donc pas dans l’intérêt des promoteurs immobiliers bordelais de ne pas suivre les nouvelles règles mise en place. Pour les propriétaires qui veulent vendre à un promoteur à Bordeaux, il faudra faire attention à ne pas s’engager avec un promoteur qui ne respecte pas ces règles, au risque que l’opération n’aboutisse pas et que le terrain soit racheté par la collectivité à un prix inférieur à ce que le promoteur vous avez promis.
 
Bordeaux Métropole et ses acteurs de l’immobilier ont donc défini une ligne de conduite qui permettra peut-être de faire baisser les prix de l’immobilier. Je dis « peut-être » car il est toujours très difficile de réguler un marché surtout quand la demande est bien plus forte que l’offre ce qui est le cas à Bordeaux. Dans tous les cas ce processus devrait prendre du temps car les premiers logements construits dans ce nouveau contexte seront livrés d’ici 3 ans. Il faut donc « laisser le temps de l’urbanisme se faire » comme le précise Jacques Mangon, maire de Saint-Médard, une commune de la métropole bordelaise.

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