4.1. Le permis de construire

Cet article est le premier de la rubrique "4. Le permis de construire". Il est question de permis de construire dès lors que le promoteur a évalué la faisabilité de son projet et que le bilan financier de l'opération a été dressé.

La constitution, le dépôt et l'obtention du permis de construire sont des étapes cruciales qui sont longues et fastidieuses. Beaucoup de règles entourent un permis de construire.

Le permis de construire
 

Constitution du projet : l'avant-projet

Avant de présenter le projet dans son ensemble, un avant-projet est d'abord élaboré par le promoteur immobilier et par l'architecte. Cela a pour but de présenter un premier dossier à la municipalité où se trouve le terrain à construire. Les détails techniques sont présentés aux élus et permettent un premier contact avec ces derniers avant de déposer le permis de construire. Le promoteur immobilier doit alors prendre en compte les exigences de la mairie concernée qui peut être une mairie de quartier. Ce point est primordial afin de s'adapter à l'environnement de la rue ou du quartier en question. L'avant-projet est un dossier qui prend entre 1 et 3 mois en fonction des spécificités techniques et de la taille du programme.
 

Présentation et échange avec les élus

Le promoteur a désormais constitué son avant-projet, il convient alors de prendre rendez-vous avec la mairie pour en faire la présentation. En général, une a 2 dates par mois sont prévues à cet effet pour la présentation de tous les projets de tous les promoteurs. La municipalité décide ensuite qui peut être présent ou non lors de cette réunion. Ainsi, l'architecte ou le vendeur de terrain peuvent être sollicités par ce rendez-vous. Lors de celui-ci, ce sont notamment les détails du programme immobilier qui vont être étudiés et analysés. La mairie va imaginer l'intégration du programme dans son environnement afin d'en juger la pertinence. Cela peut être par rapport à la taille de l'immeuble ou bien par rapport au quartier ou aux écoles. La mairie, qui a désormais une vision plus précise, va se prononcer avec un avis favorable ou non sur le projet. La municipalité peut être favorable au projet tout en émettant des remarques sur quelques détails comme par exemple sur l'emplacement du local à poubelles, à vélos, de la couleur des façades, la taille des balcons, etc. Ce rendez-vous est donc indispensable à défaut d'être obligatoire car sinon le promoteur ne peut pas connaître les motifs de refus à l'avance et il s'expose ainsi à un risque élevé de ne pas obtenir le permis de construire.
 

Dépôt du permis de construire

Le rendez-vous a permis au promoteur de régler les détails à corriger avec l'architecte en charge du projet. Ainsi, le projet est modifié et le dépôt du permis de construire peut être effectué. Ce permis doit comprendre des détails très précis sur la surface de plancher ainsi que sur les plans de coupe de l'immeuble, un dossier administratif comprenant le nombre de logements et leurs caractéristiques (logements sociaux, privés...) doit également être précisé. Une fois tout ce dossier constitué, il faut le déposer en espérant sa validation. À partir de ce moment-là, il faut attendre 1 à 2 mois pour qu'il soit totalement validé et déposé.
 

Le délai d'instruction et l'obtention du permis

Une fois le permis déposé, la municipalité bénéficie d'un délai de 3 mois pour trancher sur le permis déposé. Les voisins ou les personnes intéressées par le projet peuvent consulter l'avis de dépôt de demande de permis de construire à la mairie qui doit être affichée dans les 15 jours qui suivent le dépôt. Cet avis présente les caractéristiques essentielles du projet. Ensuite, à la fin du délai d'instruction, plusieurs cas sont possibles :
 
  • Le permis de construire est obtenu : le promoteur reçoit une lettre recommandée pour lui signifier son obtention
  • Le permis de construire est refusé
    • Pour une ou plusieurs raisons mineures → le promoteur peut demander un autre délai de 2 mois pour modifier son permis de construire en fonction des raisons du refus et en déposant des pièces complémentaires
    • Pour des raisons trop importantes → le promoteur doit  « redéposer » un nouveau permis de construire totalement différent du premier
  • La mairie n'a pas émis de réponse : Le permis n'est donc pas refusé mais afin d'éviter tout malentendu, il est préférable de demander une attestation de non-opposition signée par la mairie en question.
 

L'affichage du permis de construire

Une fois que le permis de construire a été obtenu, il existe un délai de 2 mois pour le voisinage qui voudrait s'opposer au projet. Une réglementation régie cet affichage afin d'être sûr que les voisins puissent le voir correctement. Ainsi, il faut qu'il soit lisible et clairement apparent sur la façade principale du terrain. Il arrive que des permis de construire soient annulés lorsque leur distinction n'est pas évidente. Pour éviter tout malentendu, les promoteurs immobiliers ont pour habitude de contacter un huissier afin qu'il constate la présence en bonne et due forme du panneau. L'huissier intervient en général 3 fois : à la pose du panneau, à la fin du premier mois puis à la fin du deuxième mois. L'affichage doit donc être permanent et identique durant toute la période obligatoire. L'administration a droit à un mois supplémentaire pour s’opposer au permis de construire.

Les démarches pour obtenir un permis de construire purgé peuvent être très longues, il suffit de quelques détails et d’un recours pour que le délai soit rallongé de plusieurs mois. De plus, il arrive que les promoteurs rencontrent parfois des difficultés qui bloquent le programme, il s'agit du sujet de la prochaine rubrique.
 

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"4. Le permis de construire"

Poursuivre dans la rubrique :

"5. Quellles-sont les difficultés qui peuvent bloquer un programme ?"

A lire également dans le dossier 4. Le permis de construire :

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