Comment vous assurer que votre terrain est constructible ?

Si vous possédez un terrain, le fait de savoir s'il est constructible ou non est très important, surtout si vous envisagez de faire construire des bâtiments dessus ou encore de le vendre. En effet, il faut savoir qu'un terrain constructible sera souvent plus simple à vendre, de plus, vous en tirerez un meilleur prix. Vous vous demandez alors peut-être comment savoir si un terrain est constructible ?


Si vous préférez conserver votre terrain et faire construire un bien immobilier dessus, vous allez devoir entreprendre de longues démarches avant de faire votre demande de permis de construire afin de vous assurer qu'il est bien possible légalement et dans les faits d'entreprendre de tels travaux. La mairie sera une aide majeure dans vos démarches puisque des documents d'urbanisme s'y trouvent, de plus, le maire pourra vous délivrer un certificat d'urbanisme afin de vous permettre d'accéder à toutes les données liées à votre terrain. Ce document, valable 18 mois, peut se révéler une pièce maîtresse de votre demande de permis puisque vous pourrez vous appuyer dessus pour faire valoir vos droits. 

Notez bien que même si votre terrain est constructible, il se peut que des restrictions existent par rapport à la zone où se trouve votre bien, en matière de style architectural par exemple, il faudra donc prendre le temps de lire attentivement toutes les données présentes sur le PLU, le cadastre ou encore le RNU pour être sûr de ne pas commettre d'erreur. Le moindre écart peut vous empêcher de faire construire sur votre terrain car des tiers pourront alors déposer un recours contre votre permis de construire. Malheureusement, il arrive que la mairie oublie de noter un détail important dans votre dossier, ce qui vous causera du tort si jamais les tiers se rendent devant le tribunal pour faire annuler votre permis. 

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

La première chose que vous devrez faire avant de commencer à monter votre dossier de demande de permis de construire par exemple, sera de consulter le PLU ou le PLUi de votre commune, si elle en possède un, naturellement. C'est le cas pour la plupart des communes à l'heure actuelle, mais nous verrons par la suite quelles sont les alternatives qui s'offrent à vous si jamais la mairie ne dispose pas d'un tel document. Le PLU défini différents types de zones que nous allons aborder et qui permettent de savoir si vous votre terrain est constructible ou non.
 

Les zones urbaines 

Pour que votre terrain soit constructible légalement et dans les faits, il faut qu'il soit placé dans une zone U, c'est à dire une zone urbaine. On considère que les zones urbaines représentent les agglomérations ou tout du moins les villes, c'est donc un atout pour vous que votre terrain soit placé dans une telle zone. Vous aurez en effet beaucoup moins de mal à obtenir votre permis de construire puisque votre bien sera déjà raccordé aux voies de communication mais disposera également d'un accès à l'eau et à l'électricité. Notez tout de même que si la surface de votre terrain n'est pas suffisamment importante, il se peut qu'il soit considéré comme n'étant pas constructible. 
 

Les zones à urbaniser

Si votre terrain se trouve en zone AU, autrement dit en zone à urbaniser, il se peut que vous soyez chanceux. On note en effet deux types de zones AU : les zones AU1 et les zones AU2. Dans tous les cas, votre terrain sera constructible légalement mais pas dans les faits, bien qu'il soit voué à le devenir dans le futur. 

Un terrain en zone AU1 est situé à proximité directe d'une zone urbaine, c'est pourquoi il sera rapidement viabilisé, les accès à l'eau, à l'électricité et aux voies de communications n'étant pas situé à une grande distance. En revanche, si votre parcelle est en zone AU2, il se peut que vous deviez patienter plusieurs années avant de voir votre terrain être viabilisé car les travaux à réaliser seront plus importants. 

Notez bien que vous pouvez tout à fait demander à votre mairie quels sont ses projets en termes d'urbanisation dans le futur. En fonction de la réponse, vous pouvez faire le choix de patienter ou bien entreprendre vous-même les travaux avant de demander une révision du PLU. Notez que votre demande ne recevra pas obligatoirement une réponse positive de la part de la mairie, c'est pourquoi il convient de négocier avant d'entreprendre quoi que ce soit. 
 

Les zones naturelles et forestières 

Il existe en France de nombreuses zones qui ne sont pas constructibles, c'est notamment le cas des zones N, les zones naturelles et forestières. Seuls des bâtiments indispensables à l'exploitation de certaines parcelles situées en forêt pourront être construits après l'obtention d'une dérogation. Le but du gouvernement comme des autorités locales est de préserver les richesses naturelles du pays. Sachez toutefois qu'il arrive que les zones naturelles soient redéfinies lorsqu'un changement politique majeur survient. 
 

Les zones agricoles 

Les zones agricoles, les zones A, sont protégées au même titre que les zones naturelles et forestières. Elles sont importantes pour l'économie de tout le pays et les rendre constructibles pourrait représenter un danger pour cette dernière. Encore une fois, il existe des dérogations afin que la construction de bâtiments agricoles nécessaires au bon fonctionnement de l'exploitation soit possible. 

 

Les zones protégées ou dangereuses 

Il existe des zones qui ne pourront pas devenir constructibles d'aucune façon, à savoir celles qui sont sujettes aux catastrophes naturelles par exemple. Les zones inondables ou les zones situées près de falaises ne pourront ainsi par devenir constructibles car les bâtiments ne respecteraient pas les règles de sécurités édictées par le PLU et les autres documents d'urbanisme. 

Si votre parcelle se trouve à proximité d'un paysage remarquable ou encore à une certaine distance d'un monument historique, vous ne pourrez encore une fois pas faire construire de bâtiments dessus. La préservation du patrimoine historique et naturel du pays est un élément important au sein des documents d'urbanisme, il convient donc de respecter les normes en vigueur. Vous ne pourrez de toute façon pas obtenir un permis de construire si votre terrain se trouve dans l'un des deux cas cités précédemment. Si jamais la mairie venait à oublier, volontairement ou non, la présence d'un monument ou d'un paysage remarquable, il y a fort à parier que des tiers déposeront un recours pour faire invalider votre permis de construire.
 

Les normes édictées par le PLU

Au sein du PLU, on trouve certes des restrictions par rapport aux zones constructibles, mais également au niveau des bâtiments eux-mêmes. En effet, si vous souhaitez par exemple faire construire une maison dans un quartier défini par un certain style architectural, vous devrez respecter ce dernier et le préciser sur les plans de la future habitation. Par ailleurs, il existe aussi des limites notées sur le PLU en ce qui concerne la hauteur des bâtiments ou encore la distance minimale qui doit les séparer des habitations les plus proches.

Le fait qu'il y ait autant de règles et de restrictions au sein du PLU permet de limiter au maximum les recours par la suite. En les respectant, vous vous assurez un permis de construire purgé dans des délais relativement courts, ce qui ne sera pas le cas autrement, car des tiers n'hésiteront pas à se rendre devant le tribunal responsable de ce type de dossiers pour faire annuler votre permis de construire. 

Le cadastre, un document qui vous permet de poser les limites de votre terrain

Il existe au sein de chaque mairie un plan cadastral sur lequel sont représentées toutes les parcelles qui composent le territoire de la commune, vous pourrez vous en servir pour connaître la ou les zones dans lesquelles se trouve votre bien. Il arrive en effet qu'un terrain se situe dans différentes zones en même temps, car ces dernières ne sont pas définies en fonction des parcelles mais bien de données annexes, comme la présence de paysages remarquables ou encore de monuments historiques. La composition des sols sera également un élément clé en matière de constructibilité, tout comme le fait que le terrain soit ou non viabilisé. 
 

Des limites qui ne sont pas toujours légales 

Il est possible qu'un terrain vous appartienne depuis plusieurs décennies, dans ce cas, le fait de consulter le cadastre sera indispensable afin de vérifier quelles sont les limites réelles de votre bien. En effet, parfois, des barrières non naturelles ont servi de limites mais il est possible qu'elles ne correspondent pas aux données présentes sur le cadastre. Il vous faudra alors faire appel à un géomètre afin que ce professionnel balise votre terrain pour que vous preniez conscience de ses limites réelles. Il est important de connaître la surface précise de votre bien au moment de réaliser votre demande de permis de construire. En effet, sur le PLU, on trouve bien souvent la surface minimale que doit respecter un terrain pour pouvoir être constructible et donc en mesure d'accueillir un bâtiment.  
 

Une demande en mairie ou sur Internet 

Vous pouvez consulter le cadastre de votre commune de différentes façons. Votre mairie est le lieu tout indiqué afin de prendre connaissance des données du cadastre, mais il se peut que ce soit plus simple pour vous de passer par Internet. En effet, peut-être vivez-vous loin de la commune où se situe votre terrain. Vous pourrez donc soit le consulter sur le site Internet de la mairie où se trouve votre bien, soit sur le site du gouvernement Cadastre.gouv.fr qui regroupe tous les plans cadastraux du pays. Cela vous permettra de gagner un temps précieux et de ne pas vous déplacer parfois sur de longues distances. 

Le RNU, le document de référence au niveau national  

Parmi tous les documents qui peuvent vous aider à définir la constructibilité de votre terrain se trouve le Règlement National d'Urbanisme, qui est rédigé au niveau national et s'applique à ce niveau également. Il va être le document de référence dans des circonstances bien spécifiques que nous allons aborder par la suite. 
 

Les origines du RNU 

Après la Seconde Guerre Mondiale, au début de l'époque des Trente Glorieuses, il a fallu envisager de construire de nouvelles habitations ainsi que des bâtiments en tous genres, que ce soit pour reconstruire les villes qui avaient été détruites durant la guerre ou pour accueillir les nouvelles générations nées après la guerre, notamment la génération Baby-boom. Toutefois, pour éviter l'urbanisation diffuse et sauvage, l’État a décidé d'instaurer un règlement national dans les années 50 pour préserver les zones rurales, qui étaient alors en danger. Les grandes villes tentaient en effet de s'étendre pour gagner en attractivité notamment et n'hésitaient pas à empiéter sur les zones rurales. 

Grâce au RNU, des limites ont été posées et des parties actuellement urbanisées furent définies. Toutefois, elles étaient alors difficiles à appréhender puisqu'elles étaient mises en place par les autorités locales et judiciaires. Pour pallier au manque d'informations précises, le POS, autrement dit le Plan d'Occupation des Sols, a été mis en place au milieu des années 60. Plus complet, il permettait d'obtenir des informations plus spécifiques au niveau local et non plus national.  
 

Quand est-ce que le RNU devient le document d'urbanisme principal ? 

Il arrive encore aujourd'hui que certaines communes ne soient pas dotées d'un PLU ni même d'un POS, en raison notamment de leur petite taille. Si seule une carte communale est disponible au sein de la mairie, vous devrez alors impérativement prendre en compte les données présentes au sein du RNU, car elles seront d'importance majeure. Le zonage, présent sur la carte communale comme il le serait sur le PLU, sera sans doute trop imprécis pour que vous puissiez en tenir compte sans comparer avec le cadastre. Demander des données plus précises à votre mairie sera primordial afin de pouvoir présenter une demande de permis de construire en bonne et due forme. 
 

Le RNU, un document utile pour déposer un recours contre un permis de construire 

Il faut savoir que même si d'autres documents priment sur le RNU, comme le PLU par exemple, il n'empêche que vous devrez tout de même en tenir compte au moment de réaliser votre demande de permis de construire. En effet, une fois qu'il vous sera attribué, des tiers pourront alors tenter de le faire modifier ou annuler si vous n'avez pas respecté toutes les règles en vigueur. Ils seront tout à fait en droit de s'appuyer sur les données présentes dans le RNU pour déposer des recours.