Comment vendre son terrain à un promoteur immobilier ?

La vente à un promoteur est unique et se négocie en fonction de chaque situationLors de cette vente longue, il y a une multitude de facteurs qui rentrent en compte, c’est pour cela que nous pouvons vous accompagner dans vos démarches.

bien vendre son terrain à un promoteur

Vendre son terrain a un promoteur est une démarche engageante dans la durée et il est très important de se poser les bonnes questions. Il faut savoir avant toute chose que la patience dans une telle vente est primordiale. Lorsqu’on possède un terrain sans maison et que le vendeur n’habite pas sur le terrain à vendre à un promoteur, il peut souvent attendre un peu plus longtemps ce qui lui permet de négocier calmement un peu plus que si c’était une maison principale.

Il y a finalement 2 cas de figures qui se posent lorsque l’on décide de vendre son terrain à un promoteur : soit on a pris la décision de vendre et vendre a un promoteur est une des options, soit c’est le promoteur qui a directement démarchez le vendeur car le terrain l’intéresse. Ces 2 points sont totalement différents car dans le premier cas, on ne sait pas si le terrain peut intéresser un promoteur : de par sa situation, sa constructibilité…dans le deuxième cas, le promoteur a déjà étudié ce qui s’appelle une faisabilité et il souhaite avancer dans le but de réaliser un programme immobilier.

Dans la situation où c’est le promoteur immobilier lui-même qui vient vous démarcher, il est primordial de se renseigner sur ses intentions. Est-ce que le promoteur veut seulement racheter votre terrain ou bien il a aussi démarché votre voisinage pour construire un grand lotissement, plusieurs immeubles ? Il existe des situations où des ménages ne veulent pas vendre leur terrain, puis il se retrouve dans une position délicate où le promoteur a réussi à racheter des terrains voisins et des immeubles de plusieurs étages vont alors être construit à côté de chez vous. En fonction de la disposition de votre terrain, cela peut poser problème et il est possible que par la suite, il y ait des regrets de ne pas avoir vendu. Car si votre terrain ne peut finalement être vendu que pour construire une maison individuelle, les acheteurs, contrains de construire avec des vis-à-vis, feront une proposition d’achat moindre. S’informer sur les intentions du promoteur et du voisinage semble donc être la première démarche nécessaire pour bien vendre son terrain a un promoteur. L’organisation d’un rendez-vous avec le promoteur et/ou vos voisins est très utile pour mieux comprendre les intentions de chacun.


Parfois, les voisins ne s’entendent pas et pourtant il peut être primordial de s’entendre pendant quelques mois afin d’être tous gagnants. L’accompagnement par un professionnel indépendant peut ici s’avérer très important car il va jouer le rôle de médiateur.
 
Il faut bien garder en tête que la communication et l’information sont des éléments très importants lorsqu’on décide de vendre son terrain à un promoteur. Le promoteur peut vous apporter tout un tas de détails techniques qui vont éclaircir votre vision d’un futur projet. Que ce soit sur les obligations du PLU, des hauteurs, les spécificités techniques de construction, l’étude de sol et les obligations au niveau des fondations, si le nombre de logements et donc de parkings imposent de faire parfois 2 niveaux de sous-sol et donc une présence d’eau qui peut compliquer grandement les choses.
 
Enfin, il est aussi nécessaire de se renseigner auprès de votre mairie car elle peut avoir le pouvoir de vous obliger à vendre dans le cas où elle fournit une déclaration d’intérêt public, mais ce cas reste plutôt rare. Elle peut très bien réfuter toutes ventes de votre terrain à un promoteur et cela clôt ainsi le débat.
 

Connaître le prix de vente de son terrain :

Pour vendre son terrain a un promoteur, vous devez avoir une idée du prix de vente de votre terrain. Pour cela, plusieurs critères sont à prendre en considération.
 

Logo PLU

Premièrement, c’est le PLU qui va déterminer les caractéristiques de la parcelle que vous détenez. Ce plan local d’urbanisme établi par la mairie détermine les détails et obligations de construction de votre parcelle pour ainsi savoir le nombre de niveaux constructibles, les obligations de stationnements, d’espaces verts… En toute logique, plus on peut construire, plus votre terrain à de la valeur. La qualité de constructibilité de votre parcelle va être un élément déterminant dans le prix de vente final. Si le terrain ne permet la construction que d’une maison, cela ne sert à rien de s’adresser à des promoteurs, ils ne trouveront pas d’intérêt à vous acheter un terrain pour ne réaliser qu’une seule villa, dans ce cas, il vaut mieux le vendre à un particulier.


Premièrement, c’est le PLU qui va déterminer les caractéristiques de la parcelle que vous détenez. Ce plan local d’urbanisme établi par la mairie détermine les détails et obligations de construction de votre parcelle pour ainsi savoir le nombre de niveaux constructibles, les obligations de stationnements, d’espaces verts… En toute logique, plus on peut construire, plus votre terrain à de la valeur. La qualité de constructibilité de votre parcelle va être un élément déterminant dans le prix de vente final. Si le terrain ne permet la construction que d’une maison, cela ne sert à rien de s’adresser à des promoteurs, ils ne trouveront pas d’intérêt à vous acheter un terrain pour ne réaliser qu’une seule villa, dans ce cas, il vaut mieux le vendre à un particulier.

Ensuite, il faut connaître les types d’habitations que le promoteur immobilier en question à l’intention de construire. Si ce sont des logements sociaux, il est fort probable que le prix de vente soit moins élevé par rapport à des investisseurs privés. Mais ce point est parfois imposé par la zone du PLU dont vous dépendez. C’est donc, là aussi un point très important pour envisager de vendre son terrain a un promoteur. La majeure partie du temps, le PLU et les municipalités imposent un pourcentage de logements sociaux au sein de la résidence par exemple 30%. Si le promoteur peut construire 50 logements, 15 seront des logements vendus à un organisme social.

De plus, il peut être très utile pour vous de faire estimer votre bien par une agence immobilière afin d’avoir un point de comparaison. En fonction des qualités de votre terrain pour vendre à un promoteur, vous pourrez savoir si cette vente vaut le coup comparé à une vente dite « classique », à un particulier.

La toute première démarche qui est simple, consiste à aller consulter les principaux sites de ventes de logements en ligne. La consultation des petites annonces dans votre quartier va vous permettre de vous donner une idée du prix de vente que vous pourriez espérer.
 


Que faire lorsque vous avez décidé de vendre à un promoteur ?

Lorsque vous vous êtes décidé à vendre votre terrain à un promoteur, il faut signer une promesse de vente chez un notaire. C’est un point très important pour le vendeur qui s’engage envers un professionnel en fixant un prix et des conditions d’achat vis-à-vis de ce prix, notamment la surface à construire, le délai pour obtenir le permis de construire, pour le purger ou tout simplement pour passer l’acte.

Il est aussi important de préciser qu’il est judicieux de garder des traces écrites des échanges avec le promoteur immobilier, afin d’avoir un dossier détaillé pour cette vente. En effet, la vente étant de longue durée, il sera important pour le vendeur de pouvoir revenir sur certains points au besoin. Dans cette vente, il est très important d’être patient si vous voulez optimiser au maximum votre terrain, dans le cas contraire, raccourcir les délais de vente reviendrait à négocier avec le promoteur immobilier qui voudra sûrement baisser le prix d’achat car il prendra plus de « risques ».
 
Comme déjà dit, cette démarche est longue et il est très important de s’armer de patience car vendre son terrain a un promoteur peut permettre de gagner une somme bien plus élevée qu’en vendant à un particulier, seulement si toutes les étapes sont bien respectées. Il ne faut pas non plus rêver d’une somme gigantesque parfois déraisonnable, qui ne correspond pas à la réalité de ce que peut construire et vendre un promoteur, des obligations ou souhaits de la mairie, des nuisances occasionnées chez vos voisins….tous ces éléments peuvent bloquer, un après l’autre, parfois définitivement, l’obtention du permis ou sa purge et obliger le promoteur à ne plus acheter votre terrain. Etre raisonnable est donc primordial pour vendre son terrain a un promoteur. Les choses évoluent dans le temps : les obligations techniques, les prix de vente, les loi fiscales qui favorisent souvent la commercialisation, les PLU, il faut donc être très bien renseigné mais aussi prêt à des changements lorsqu’on souhaite vendre son terrain à un promoteur.
 


Les 7 critères principaux d'analyse du prix de votre terrain par un promoteur :

La constructibilité ou comment densifier votre parcelle : plus le promoteur va pouvoir construire de logements, plus cher il achètera votre terrain

L’accès à votre terrain : plus l’accès est étroit ou difficile plus il sera compliqué et donc onéreux de construire sur votre terrain. Il aura donc une valeur moindre aux yeux d’un promoteur : pour un programme immobilier d’appartements, il faut prévoir un hall d’entrée, un local et une aire de présentation des poubelles sur rue, souvent une rampe d’accès aux parkings sous-sol ou aériens, il faut penser aux normes handicapés…

La philosophie de votre terrain : son altimétrie, sa déclinaison, la nature de son sol, l’éventuelle pollution du site, si tout est constructible ou seulement une partie, si il y a des arbres classés….tous ces points ont un impact positif ou négatif sur le cout des travaux et vont impacter à la hausse ou à la baisse la proposition du promoteur pour l’achat de votre maison

L’environnement : c’est un point très important car la présence d’immeubles dans votre rue ou mitoyens à votre terrain aide aux décisions de la municipalité pour une certaine uniformité. A contrario, des maisons cossues avec piscine sont souvent source de conflit ou recours car les voisins vont voir d’un mauvais œil l’arrivée de logements dont les balcons ont une vue chez eux. C’est donc un point très important à étudier avant de vendre son terrain a un promoteur.

Largeur et profondeur de votre terrain : le nombre de m2 que vous pouvez proposer au promoteur est un point important mais si l’espace n’est pas optimisé en ayant une largeur et/ou profondeur minimale, le terrain ne pourra pas être correctement optimisé pour la future construction d’une résidence et sa valeur sera moindre. En effet, si votre terrain à la forme d’un terrain de bowling, tout en long sans aucune largeur même si il est ultra bien placé, en cœur de ville et qu’il fait 4000m2, il ne permettra pas de construire autant que sur un terrain de superficie moindre mais qui se rapproche plus d’un carré.

Le cout de la déconstruction : on ne parle plus de démolition désormais mais de déconstruction : on isole et sépare chaque matériaux pour pouvoir les jeter ou recycler séparément. C’est la première étape obligatoire pour un promoteur avant de construire. Cette étape est de plus en plus couteuse. Plus grande sera la maison ou l’entrepôt sur le terrain et surtout suivant son âge et les matériaux utilisés, plus la déconstruction sera compliquée, longue et couteuse. L’utilisation d’amiante est notamment un point négatif parfois important à souligner.

La valeur de la maison pour une vente à un particulier : si la maison vendue a une valeur élevée, il est fort probable que l’environnement apporte de nombreux atouts : le calme, la proximité des transports en commun, du métro, les commerces, facilité pour se garer…ce sont des éléments qui vont être analysés par le service commercial du promoteur afin de valoriser les prix de vente des appartements et établir une proposition d’achat.

 

Tous les cas sont différents et vendre son terrain a un promoteur reste une démarche longue et spécifique.



Pour vous faire accompagner dans toutes ces démarches et bien vendre à un promoteur, notre site vendreaunpromoteur.com propose ses services, à commencer par une demande de devis de promoteurs sur notre site internet.

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