3.5. Tout savoir sur le cadastre
Le territoire français est vaste et divisé de différentes manières, à savoir en régions, départements, villes, arrondissements, quartiers, etc... Pourtant, aucune de ces divisions ne permet de définir avec précision les noms des propriétaires terriens. Pour cela, il faut se pencher sur un autre type de division, les parcelles, autrement dit, les terrains. Il est en effet possible de posséder un terrain au sein d'une commune, ce terrain pouvant être vendu ou se transmettre par l'héritage. De nombreuses informations concernant ce terrain vont avoir une importance majeure pour quiconque souhaiterait faire construire un bâtiment par exemple, puisqu'il faudra alors connaître la surface de cette parcelle avec précision.
Le cadastre est un document important à différents niveaux, il est utile en matière d'urbanisation du territoire, puisqu'il permet de prendre connaissance de la surface à bâtir disponible par exemple, lorsqu'il est utilisé conjointement avec le Plan Local d'Urbanisme. Avant d'acheter un terrain, l'acheteur potentiel peut également utiliser le cadastre pour s'informer de l'imposition relative à ce bien, puisque l'administration fiscale elle-même se sert du cadastre pour calculer les différents impôts dus par les propriétaires fonciers.
Le cadastre est mis à jour régulièrement en fonction des changements de propriétaires, vous pouvez consulter sa version la plus récente de différentes manières, sur papier ou en passant par Internet. En effet, pour faciliter l'accès aux informations du cadastre, le ministère des Finances et des Comptes Publics a mis en place un site qui répertorie tous les cadastres de France, comme nous le verrons plus en détails par la suite. C'est cette même autorité qui se charge d'effectuer les modifications au rythme des changements de propriétaires.
C'est sous le règne de Napoléon que le cadastre fut instauré, dans le but, principalement, de rendre les impôts fonciers universels et uniformes sur tout le territoire. Il s'agissait également d'une manière de garantir la possession individuelle, puisque le nom de chaque propriétaire était alors inscrit sur la parcelle qu'il possédait, sur le plan cadastral. Inauguré en 1807, le Cadastre Napoléonien va être constitué au cours de plusieurs décennies, grâce aux moyens de l'époque, qui étaient bien moins pratiques que ceux que nous connaissons aujourd'hui. Ce document servait donc à calculer les différents impôts devant être réglés par les propriétaires. Avec le temps, des failles sont apparues puisque ce plan n'était pas modifié, ce qui signifie que des propriétaires ayant vendu des parcelles se voyaient encore réclamer des sommes auxquels ils n'étaient en réalité par redevables. Lorsque cette erreur fut abordée, près d'un siècle s'était écoulé depuis la création du cadastre.
Plusieurs fois le règlement du cadastre fut revu durant les décennies qui ont suivi sa création. Ce n'est que dans les années 1990 que des plans vectoriels ont commencé à voir le jour, rendant les mises à jour bien plus simples.
Aujourd'hui, au sein du cadastre, on peut différencier différents types de documents, notamment des plans et la matrice cadastrale.
Les plans vont représenter des parcelles et des sections, qui forment au final le territoire de la commune. Les parcelles représentées sont numérotées, vous pourrez utiliser ce numéro pour réaliser des recherches au sein de la matrice. Les biens construits sont représentés sur les différents plans, de même que les bâtiments religieux et les mairies, bien que ces derniers soient d'une couleur différente. Les données des plans sont accessibles librement sur Internet ou dans une mairie voire même un Centre des Impôts Fonciers.
En ce qui concerne la matrice cadastrale, la situation est un peu plus complexe. Les informations qu'elle contient sont pour certaines confidentielles, comme le motif d'exonération fiscale d'un propriétaire ou encore le nombre de biens possédés par ce dernier sur le territoire d'une commune. Pour avoir accès aux informations présentes sur la matrice, il est nécessaire de réaliser une demande par courrier ou par mail, ou bien de passer par le site officiel du cadastre national.
En consultant la matrice cadastrale, vous pourrez prendre connaissance de certaines données, comme par exemple le nom du propriétaire d'une parcelle ou encore la superficie de cette dernière. Si vous envisagez d'acquérir une parcelle, il vous sera utile de vous renseigner quant à la fiscalité qui est applicable.
Notez que le propriétaire, une personne mandatée par ce dernier ou encore une administration, fiscale ou judiciaire, peuvent accéder aux données librement et sans restrictions.
Notez toutefois qu'en cas de litige, il est possible de se servir des données présentes dans le cadastre afin de trancher. C'est le cas par exemple lors d'une succession complexe.
Notez bien que sur le cadastre ne figurent pas de données légales comme par exemple les servitudes ou encore le bornage. Pour réaliser ce dernier, il vous faudra faire appel à un géomètre-expert, le bornage étant quant à lui reconnu comme ayant une valeur juridique.
Si vous êtes une tierce personne et que vous envisagez d'acheter une parcelle, mieux vaut prendre le temps de consulter le cadastre auparavant. Ainsi, vous pourrez vous informer quant à la présence de bâtiments dans les environs ou encore par rapport à la surface réelle de la parcelle. Cela sera d'autant plus utile si vous ne vous trouvez pas à proximité de la parcelle et que venir la découvrir de vos propres yeux vous demande de parcourir de nombreux kilomètres. Mieux vaut avoir toutes les informations en main avant de vous déplacer. Le fait de connaître la surface d'une parcelle est également utile pour la comparer avec la valeur du COS.
Par ailleurs, si vous souhaitez contacter un propriétaire afin de potentiellement lui acheter une parcelle par exemple, le cadastre sera une excellente façon d'obtenir ses coordonnées rapidement.
Les administrations fiscales et juridiques vont se servir des données du cadastre de façon régulière. En effet, les impôts fonciers, la taxe d'habitation ou encore la taxe professionnelle vont être calculés en fonction des valeurs notées sur le cadastre. Le fait que le nom du propriétaire soit présent permet de rattacher directement ce dernier aux impôts dont il est redevable.
Si vous êtes le propriétaire d'une parcelle, vous pouvez avoir besoin de consulter aussi bien les plans que la matrice qui constituent le cadastre. Vous pourrez alors vous renseigner quant aux données fiscales qui sont rattachées à vos parcelles par exemple. En tant que propriétaire, vous aurez également besoin du cadastre pour réaliser une demande d'urbanisme, pour par exemple faire construire un bâtiment.
Depuis quelques années maintenant, chaque Centre des Impôts Fonciers est habilité à délivrer les informations présentes au sein du cadastre, dans la limite où ces informations seraient en consultation libre naturellement. Sur Internet, vous trouverez en quelques clics les coordonnées du centre auquel est rattachée la commune qui vous intéresse. Selon le mode de demande que vous souhaitez réaliser, vous pourrez utiliser les coordonnées numériques ou physiques.
Dans le premier cas, il vous faudra formuler votre demande de façon claire en indiquant le plus précisément possible la localisation de la parcelle qui vous intéresse. Pour cela, vous devrez utiliser le numéro de la parcelle, présent sur le plan cadastral, ou encore l'adresse de celle-ci. Il vous sera également demandé de préciser votre identité, à savoir votre nom, votre prénom, votre adresse s'il est nécessaire de répondre à votre demande par courrier. Pour une réponse électronique, il vous faudra indiquer votre adresse mail. Notez que dans le cas où une tierce personne ferait la demande en votre nom, sa raison sociale doit être indiquée.
Dans le second cas, vous pouvez utiliser les coordonnées physiques afin d'envoyer un courrier au Centre des Impôts Fonciers en fournissant les mêmes données que pour une demande électronique. Il est également possible de se rendre directement dans le centre concerné, vous remplirez alors une demande sur place en précisant le type de réponse que vous préférez, par voie postale ou par voie électronique.
Si vous vous trouvez à proximité de la mairie gérant la commune sur laquelle se trouve la parcelle qui vous intéresse, vous pouvez parfaitement vous y rendre afin de déposer votre demande pour consulter le plan cadastral ou encore pour obtenir certaines des informations contenues dans la matrice cadastrale. Il est également possible d'envoyer un courrier à la mairie ou encore un mail, en spécifiant bien, encore une fois, le type de réponse que vous attendez.
Pour faciliter les démarches des propriétaires comme des personnes souhaitant s'informer à propos d'une parcelle en particulier, un site Internet a été mis en place. Il regroupe tous les cadastres de France et en rentrant seulement quelques informations, vous pouvez avoir accès au plan cadastral de votre choix. En revanche, pour obtenir les données de la matrice cadastrale, vous devrez formuler une demande spécifique et vous acquitter d'une certaine somme en fonction du format dans lequel vous souhaitez recevoir les données. Notez que de la même façon, si vous souhaitez recevoir les plans sous format papier, il vous faudra procéder à un règlement en ligne.
Les plans présents sur le site peuvent être consultés en ligne, certains sont en format image mais d'autres sont vectorisés, ce qui sera pratique si vous devez réaliser des agrandissements.
Pour préserver la vie privée des propriétaires, il n'est pas possible d'accéder à certaines données présentes sur la matrice cadastrale, comme le nombre de biens possédés par une même personne ou encore la raison de son exonération fiscale. En revanche, vous pourrez connaître son nom et son adresse, ce qui vous permettra de la contacter en cas de besoin. Si vous êtes le propriétaire du bien ou une personne mandatée par ce dernier, vous pourrez tout à fait accéder aux différentes données concernant votre parcelle. Chacun est libre de demander des informations à propos d'une parcelle qu'il ne possède pas, le propriétaire n'est pas en mesure de s'opposer à une telle demande.
Les demandes elles-mêmes vont être limitées, ainsi, une même personne ne pourra pas réaliser plus de 5 demandes en une même semaine ni plus de 10 demandes en un mois. De plus, lorsque vous réalisez une demande, vous ne pouvez pas demander des informations à propos de biens situés dans différentes communes ni même dans différents arrondissements. Seuls 5 biens situés proches les uns des autres pourront faire l'objet d'une demande commune.
Le cadastre est un document important à différents niveaux, il est utile en matière d'urbanisation du territoire, puisqu'il permet de prendre connaissance de la surface à bâtir disponible par exemple, lorsqu'il est utilisé conjointement avec le Plan Local d'Urbanisme. Avant d'acheter un terrain, l'acheteur potentiel peut également utiliser le cadastre pour s'informer de l'imposition relative à ce bien, puisque l'administration fiscale elle-même se sert du cadastre pour calculer les différents impôts dus par les propriétaires fonciers.
Le cadastre est mis à jour régulièrement en fonction des changements de propriétaires, vous pouvez consulter sa version la plus récente de différentes manières, sur papier ou en passant par Internet. En effet, pour faciliter l'accès aux informations du cadastre, le ministère des Finances et des Comptes Publics a mis en place un site qui répertorie tous les cadastres de France, comme nous le verrons plus en détails par la suite. C'est cette même autorité qui se charge d'effectuer les modifications au rythme des changements de propriétaires.
Un document utilisé depuis des siècles
Le cadastre n'est pas un document inventé au XXI ème siècle, loin de là. Pourtant, son importance et son utilité sont telles qu'il est aujourd'hui encore une des pierres angulaires de l'urbanisme en France. Il permet également aux administrations de contrôler les titres de propriété et de calculer le montant de différents impôts qui doivent être versés par les propriétaires terriens.
Une création sous Napoléon Bonaparte
C'est sous le règne de Napoléon que le cadastre fut instauré, dans le but, principalement, de rendre les impôts fonciers universels et uniformes sur tout le territoire. Il s'agissait également d'une manière de garantir la possession individuelle, puisque le nom de chaque propriétaire était alors inscrit sur la parcelle qu'il possédait, sur le plan cadastral. Inauguré en 1807, le Cadastre Napoléonien va être constitué au cours de plusieurs décennies, grâce aux moyens de l'époque, qui étaient bien moins pratiques que ceux que nous connaissons aujourd'hui. Ce document servait donc à calculer les différents impôts devant être réglés par les propriétaires. Avec le temps, des failles sont apparues puisque ce plan n'était pas modifié, ce qui signifie que des propriétaires ayant vendu des parcelles se voyaient encore réclamer des sommes auxquels ils n'étaient en réalité par redevables. Lorsque cette erreur fut abordée, près d'un siècle s'était écoulé depuis la création du cadastre. Plusieurs fois le règlement du cadastre fut revu durant les décennies qui ont suivi sa création. Ce n'est que dans les années 1990 que des plans vectoriels ont commencé à voir le jour, rendant les mises à jour bien plus simples.
Un cadastre composé de différents types de documents
Aujourd'hui, au sein du cadastre, on peut différencier différents types de documents, notamment des plans et la matrice cadastrale. Les plans vont représenter des parcelles et des sections, qui forment au final le territoire de la commune. Les parcelles représentées sont numérotées, vous pourrez utiliser ce numéro pour réaliser des recherches au sein de la matrice. Les biens construits sont représentés sur les différents plans, de même que les bâtiments religieux et les mairies, bien que ces derniers soient d'une couleur différente. Les données des plans sont accessibles librement sur Internet ou dans une mairie voire même un Centre des Impôts Fonciers.
En ce qui concerne la matrice cadastrale, la situation est un peu plus complexe. Les informations qu'elle contient sont pour certaines confidentielles, comme le motif d'exonération fiscale d'un propriétaire ou encore le nombre de biens possédés par ce dernier sur le territoire d'une commune. Pour avoir accès aux informations présentes sur la matrice, il est nécessaire de réaliser une demande par courrier ou par mail, ou bien de passer par le site officiel du cadastre national.
Des informations accessibles facilement
En consultant la matrice cadastrale, vous pourrez prendre connaissance de certaines données, comme par exemple le nom du propriétaire d'une parcelle ou encore la superficie de cette dernière. Si vous envisagez d'acquérir une parcelle, il vous sera utile de vous renseigner quant à la fiscalité qui est applicable. Notez que le propriétaire, une personne mandatée par ce dernier ou encore une administration, fiscale ou judiciaire, peuvent accéder aux données librement et sans restrictions.
Pourquoi les limites du cadastre n'ont pas de valeur légale ?
On pourrait croire que les limites des parcelles présentes sur le plan cadastral ont une valeur juridique mais ce n'est pas le cas. En effet, il faut savoir que ces données ont pour but d'être informatives et non pas légales ! Seul un acte de propriété peut être reçu par la justice comme une preuve légale par exemple.Notez toutefois qu'en cas de litige, il est possible de se servir des données présentes dans le cadastre afin de trancher. C'est le cas par exemple lors d'une succession complexe.
Notez bien que sur le cadastre ne figurent pas de données légales comme par exemple les servitudes ou encore le bornage. Pour réaliser ce dernier, il vous faudra faire appel à un géomètre-expert, le bornage étant quant à lui reconnu comme ayant une valeur juridique.
Des informations qui peuvent être utilisées dans différentes circonstances
Vous pouvez avoir besoin de consulter le cadastre pour plusieurs raisons, que vous soyez le propriétaire d'une parcelle, membre d'une administration ou encore une tierce personne.
L'achat d'un bien qui passe par la consultation du cadastre
Si vous êtes une tierce personne et que vous envisagez d'acheter une parcelle, mieux vaut prendre le temps de consulter le cadastre auparavant. Ainsi, vous pourrez vous informer quant à la présence de bâtiments dans les environs ou encore par rapport à la surface réelle de la parcelle. Cela sera d'autant plus utile si vous ne vous trouvez pas à proximité de la parcelle et que venir la découvrir de vos propres yeux vous demande de parcourir de nombreux kilomètres. Mieux vaut avoir toutes les informations en main avant de vous déplacer. Le fait de connaître la surface d'une parcelle est également utile pour la comparer avec la valeur du COS. Par ailleurs, si vous souhaitez contacter un propriétaire afin de potentiellement lui acheter une parcelle par exemple, le cadastre sera une excellente façon d'obtenir ses coordonnées rapidement.
Des impôts calculés à partir des informations du cadastre
Les administrations fiscales et juridiques vont se servir des données du cadastre de façon régulière. En effet, les impôts fonciers, la taxe d'habitation ou encore la taxe professionnelle vont être calculés en fonction des valeurs notées sur le cadastre. Le fait que le nom du propriétaire soit présent permet de rattacher directement ce dernier aux impôts dont il est redevable.
Des informations en libre accès pour le propriétaire de la parcelle concernée
Si vous êtes le propriétaire d'une parcelle, vous pouvez avoir besoin de consulter aussi bien les plans que la matrice qui constituent le cadastre. Vous pourrez alors vous renseigner quant aux données fiscales qui sont rattachées à vos parcelles par exemple. En tant que propriétaire, vous aurez également besoin du cadastre pour réaliser une demande d'urbanisme, pour par exemple faire construire un bâtiment.
Une consultation possible même à distance
Il n'est pas envisageable pour tout le monde de se déplacer physiquement afin d'avoir accès aux données présentes dans le cadastre. Afin de simplifier les démarches administratives, différents systèmes ont été mis au point afin qu'il soit possible de réaliser une demande à distance. Toutefois, les personnes ne disposant pas d'un ordinateur peuvent tout à fait se déplacer en personne ou encore réaliser une demande par courrier.
Comment consulter le cadastre en passant par le Centre des Impôts Fonciers ?
Depuis quelques années maintenant, chaque Centre des Impôts Fonciers est habilité à délivrer les informations présentes au sein du cadastre, dans la limite où ces informations seraient en consultation libre naturellement. Sur Internet, vous trouverez en quelques clics les coordonnées du centre auquel est rattachée la commune qui vous intéresse. Selon le mode de demande que vous souhaitez réaliser, vous pourrez utiliser les coordonnées numériques ou physiques.Dans le premier cas, il vous faudra formuler votre demande de façon claire en indiquant le plus précisément possible la localisation de la parcelle qui vous intéresse. Pour cela, vous devrez utiliser le numéro de la parcelle, présent sur le plan cadastral, ou encore l'adresse de celle-ci. Il vous sera également demandé de préciser votre identité, à savoir votre nom, votre prénom, votre adresse s'il est nécessaire de répondre à votre demande par courrier. Pour une réponse électronique, il vous faudra indiquer votre adresse mail. Notez que dans le cas où une tierce personne ferait la demande en votre nom, sa raison sociale doit être indiquée.
Dans le second cas, vous pouvez utiliser les coordonnées physiques afin d'envoyer un courrier au Centre des Impôts Fonciers en fournissant les mêmes données que pour une demande électronique. Il est également possible de se rendre directement dans le centre concerné, vous remplirez alors une demande sur place en précisant le type de réponse que vous préférez, par voie postale ou par voie électronique.
Comment avoir accès au cadastre en réalisant une demande auprès de la mairie ?
Si vous vous trouvez à proximité de la mairie gérant la commune sur laquelle se trouve la parcelle qui vous intéresse, vous pouvez parfaitement vous y rendre afin de déposer votre demande pour consulter le plan cadastral ou encore pour obtenir certaines des informations contenues dans la matrice cadastrale. Il est également possible d'envoyer un courrier à la mairie ou encore un mail, en spécifiant bien, encore une fois, le type de réponse que vous attendez.
Pourquoi ne pas passer par le site officiel pour consulter le cadastre ?
Pour faciliter les démarches des propriétaires comme des personnes souhaitant s'informer à propos d'une parcelle en particulier, un site Internet a été mis en place. Il regroupe tous les cadastres de France et en rentrant seulement quelques informations, vous pouvez avoir accès au plan cadastral de votre choix. En revanche, pour obtenir les données de la matrice cadastrale, vous devrez formuler une demande spécifique et vous acquitter d'une certaine somme en fonction du format dans lequel vous souhaitez recevoir les données. Notez que de la même façon, si vous souhaitez recevoir les plans sous format papier, il vous faudra procéder à un règlement en ligne. Les plans présents sur le site peuvent être consultés en ligne, certains sont en format image mais d'autres sont vectorisés, ce qui sera pratique si vous devez réaliser des agrandissements.
Les limites aux demandes d'informations cadastrales
Pour préserver la vie privée des propriétaires, il n'est pas possible d'accéder à certaines données présentes sur la matrice cadastrale, comme le nombre de biens possédés par une même personne ou encore la raison de son exonération fiscale. En revanche, vous pourrez connaître son nom et son adresse, ce qui vous permettra de la contacter en cas de besoin. Si vous êtes le propriétaire du bien ou une personne mandatée par ce dernier, vous pourrez tout à fait accéder aux différentes données concernant votre parcelle. Chacun est libre de demander des informations à propos d'une parcelle qu'il ne possède pas, le propriétaire n'est pas en mesure de s'opposer à une telle demande. Les demandes elles-mêmes vont être limitées, ainsi, une même personne ne pourra pas réaliser plus de 5 demandes en une même semaine ni plus de 10 demandes en un mois. De plus, lorsque vous réalisez une demande, vous ne pouvez pas demander des informations à propos de biens situés dans différentes communes ni même dans différents arrondissements. Seuls 5 biens situés proches les uns des autres pourront faire l'objet d'une demande commune.
