3.1. Évaluation de la constructibilité possible

Cet article est le premier de la rubrique "3. Comment un promoteur évalue-t-il un terrain ?". Il permet de connaître la façon dont un promoteur va évaluer votre terrain.
 
La connaissance de la situation du marché de l'immobilier dans votre environnement est primordiale, cependant, l'élément qui va réellement déterminer la valeur de votre terrain pour une vente à un promoteur est la qualité de constructibilité possible de votre parcelle.


Un immeuble en construction
 
 

Évaluer la constructibilité

Un promoteur immobilier cherche des terrains constructibles afin de pouvoir y construire des programmes immobiliers. Les critères de sélection sont donc bien différents de ceux d'une vente classique à un particulier, car le promoteur regarde en priorité la quantité de constructibilité d'un terrain afin de savoir s'il sera avantageux pour lui ou non de construire un programme. En effet, même si la qualité de l'environnement où se trouve le terrain est très avantageuse, le point crucial pour le promoteur reste tout de même le potentiel constructible du terrain en question. C'est ce "droit à construire" qui va principalement faire varier le prix de vente à un promoteur, plus il est élevé, plus le promoteur devra hausser son offre d'achat.

Pour évaluer la quantité de construction possible sur le terrain en question, plusieurs démarches sont nécessaires. Dans le cas où un particulier contacte un promoteur, il ne pourra pas lui fournir une estimation du terrain tout de suite. En effet, de nombreux éléments techniques qui définissent la qualité de constructibilité d'un terrain et qui font varier le prix de vente sont à étudier. Ainsi, deux terrains voisins de la même taille peuvent ne pas avoir du tout la même valeur pour le promoteur immobilier. 

Tout d'abord, le promoteur immobilier va devoir se renseigner sur le PLU (Plan Local d'Urbanisme) de la commune où se situe le terrain en question afin de connaître les caractéristiques de la parcelle. Le PLU va permettre d’évaluer la surface de plancher maximum qu'il est possible de construire sur le terrain. Le promoteur a ainsi une première indication très importante sur la quantité de constructibilité possible. Les règles du PLU définissent également le type de construction qu'il est possible de faire sur la parcelle. Selon ses droits, le promoteur peut commencer à se projeter en fonction du programme qu'il a prévu de faire.

 
 

L'étude de faisabilité

  
Pour évaluer précisément la constructibilité d'un terrain, le promoteur doit se lancer dans une étude plus technique avec l'étude de faisabilité. C'est à l'issue de celle-ci que le promoteur connaîtra la surface de plancher exacte du terrain ainsi que le nombre de lots réalisables. Pour ce faire, le terrain va être analysé et mesurer par des professionnels comme un géomètre ou une entreprise spécialisé d’étude de sol.

Ces études vont permettre de dégager un coût de construction pour le promoteur. Parfois, ces études révèlent des éléments cachés sur les terrains qui vont faire considérablement augmenter le prix du chantier. Le particulier-vendeur espère qu'il y ait le moins de vices possibles car les coûts engendrés vont être répercutés sur le prix d'achat proposé par le promoteur. De plus, cela peut modifier la quantité de constructibilité prévue à l'origine. L'étude du sol peut ainsi révéler des vestiges archéologiques, ou un sous-sol voisin partiellement construit sur le terrain, ou encore la présence de rocher.

Enfin, le géomètre procède à toutes opérations techniques ou études des biens fonciers en élaborant des relevés topographiques, en concevant des plans et détient une fonction juridique avec le pouvoir de délimiter exactement les propriétés foncières.

C'est à la suite de toutes ces études que le promoteur immobilier pourra avoir une idée concrète du programme qu'il peut construire en fonction des droits appliqués au terrain. La constructibilité du terrain peut cependant encore varier en fonction des obligations de construction qui s'appliquent au programme en question. Retrouver notre article sur les obligations en cliquant sur le lien en bas de page.

 


Poursuivre dans la rubrique :

"3. Comment un promoteur évalue-t-il un terrain ?"

avec l'article :
"3.2. Les Obligations"

A lire également dans le dossier 3. Comment un promoteur évalue-t-il un terrain ? :

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