5.3. Les réglementations et obligations

Cet article est la suite de la rubrique "5. Quelles sont les difficultés qui peuvent bloquer un programme ?". Après avoir vu qu'il existe des blocages insolites dans la construction, nous allons voir maintenant que les promoteurs immobiliers font face à de nombreuses réglementations et obligations.

En plus des recours sur le permis de construire, les promoteurs immobiliers doivent aussi anticiper les différentes réglementations et obligations dans leurs constructions, surtout qu'elles évoluent rapidement. Il existe plusieurs types de réglementations et d'obligations. 


La réglementation pour protéger le patrimoine

Un promoteur immobilier qui essaye d'obtenir un permis de construire va ouvrir un dialogue avec la commune qui lui transmettra son PLU. Ainsi, le promoteur pourra être informé des bonnes dispositions à mettre en place afin de réaliser son programme immobilier. Le PLU va définir un certain nombre d'obligations en fonction de la localisation du programme. Cependant, il faut savoir que les Architectes des Bâtiments de France (ABF) peuvent eux aussi intervenir en émettant des obligations. Ils font partie des Architectes et Urbanistes de l'État (AUE). Les missions principales de cette organisation sont :
 
  • Gérer les espaces protégés
  • Protéger le patrimoine
  • Conserver les monuments classés
Pour ce faire, les architectes des bâtiments de France vont fournir des obligations architecturales qui va varier en fonction de la zone de travaux. Si un promoteur veut construire un programme à proximité d'un monument historique alors il va avoir pour obligation de posséder l'accord des ABF. Dans le cas où il n'y a pas de visibilité directe entre le programme et le monument historique, une interdiction ne peut pas être émise par les architectes, seulement un avis défavorable. Cependant, celui-ci peut peser dans la balance en cas de recours d'une tierce personne. Au vu du grand nombre de monuments classés en France, les promoteurs doivent donc être très vigilants à l'emplacement de leurs programmes.
 

Les normes à respecter par les constructeurs

Les normes sont très présentes dans l'immobilier et permettent d'assurer un confort minimum à l'occupant d'un immeuble. Cependant, elles peuvent aussi faire augmenter les coûts de construction. Nous avons déjà vu dans la troisième rubrique, les normes liées à l'accessibilité qui font varier la quantité de constructibilité possible. Il y a en plus de cela, des normes d'urbanisme que nous venons de voir un peu plus haut et enfin, il y a les normes de performances techniques, thermiques ou même parasismiques. Elles sont régies par le Code de la Construction et de l'Habitation et obligent les promoteurs à atteindre un certain niveau en termes de performance énergétique ou encore en termes d'isolation phonique par exemple. Il arrive régulièrement que des promoteurs se plaignent d'une réglementation trop lourde qui freinerait la construction de nouveaux programmes immobiliers. En effet, pour qu'un promoteur achète un terrain, il faut que le programme immobilier qu'il compte construire soit à un prix raisonnable par rapport au prix d'achat du terrain, dans le cas où la réglementation serait trop forte, il se peut qu'il ne prenne pas le risque d'acheter le terrain. 

Par exemple, si un terrain se trouve dans une zone sismique très forte, il faudra que le bâtiment soit construit avec des matériaux bien précis et des techniques de construction particulières. Pour le vendeur du terrain, il sera donc plus difficile de négocier le prix à la hausse.
 
Ces informations sont également utiles aux vendeurs de terrain et pas seulement aux promoteurs car il est très important de savoir anticiper les problèmes potentiels afin de connaître toutes les caractéristiques de sa parcelle pour une vente à un promoteur. Plus la réglementation est lourde plus la négociation du prix à la hausse sera difficile.
 

Cet article est le dernier de la rubrique :

"5. Quelles sont les difficultés qui peuvent bloquer un programme ?"

Poursuivre dans la rubrique :

"6. Pourquoi choisir Vendreaunpromoteur.com pour vendre son terrain ?"

A lire également dans le dossier 5. Quelles sont les difficultés qui peuvent bloquer un programme ? :

i