1.1. Qu'est-ce que la promotion immobilière ?
Pour bien appréander une vente à un promoteur, il est préférable de connaître le contexte relatif au marché de la promotion immobilière. Voici notre premier article permettant de cerner ce qu'est la promotion immobilière.
À quoi reconnaît-on un bon promoteur immobilier ? Beaucoup de compétences et de savoir-faire sont à analyser afin de se rendre compte des nombreux facteurs qui rentrent en compte pour juger de la qualité de ce métier vaste et très complexe. En effet, les opérations de promotions immobilières sont très longues et de nombreux acteurs participent, directement ou indirectement, à l’élaboration du programme immobilier. Le promoteur doit donc savoir coordonner toutes les étapes à la bonne mise en œuvre du projet, c’est ainsi qu’il orchestre l’intégralité des actions nécessaires au développement de l’opération.
À quoi reconnaît-on un bon promoteur immobilier ? Beaucoup de compétences et de savoir-faire sont à analyser afin de se rendre compte des nombreux facteurs qui rentrent en compte pour juger de la qualité de ce métier vaste et très complexe. En effet, les opérations de promotions immobilières sont très longues et de nombreux acteurs participent, directement ou indirectement, à l’élaboration du programme immobilier. Le promoteur doit donc savoir coordonner toutes les étapes à la bonne mise en œuvre du projet, c’est ainsi qu’il orchestre l’intégralité des actions nécessaires au développement de l’opération.
Les étapes clés du processus de développement d’un programme immobilier :
1. La recherche foncière et périmètre du projet :
On dit souvent que le critère majeur du choix d’un logement est l’emplacement, cette première étape est donc primordiale. Afin de mener à bien son projet il est nécessaire de se doter de bonnes qualités relationnelles, de connaissances en urbanisme et savoir négocier lorsqu’on a trouvé le terrain qui nous convient. Ces qualités sont propres au prospecteur foncier qui se doit d’avoir un bon réseau pour réussir.
Le promoteur fait ensuite appel à un architecte qui est désigné pour concevoir l’architecture du bien immobilier et définir les aspects plus techniques du projet. Pour cela un géomètre peut être convoqué. Au moment de cette étape le promoteur immobilier a pour objectif de rentabiliser les coûts de production. Dans un même temps il va mettre en œuvre une étude de marché afin de déterminer la demande locale ainsi qu’une analyse de faisabilité du projet.
Ce n’est qu’après ces études et diagnostics que le promoteur peut acquérir un terrain en déposant une demande de permis de construire à la mairie. Généralement le promoteur immobilier anticipe et entame les discussions avec les services de l’urbanisme ou le maire suivant la taille de la ville avant d’en envoyer la demande afin de s’assurer de connaître toutes les contraintes possibles.
L’obtention du permis de construire est alors possible et le promoteur immobilier peut se tourner vers le montage opérationnel puis les travaux.
Le promoteur fait ensuite appel à un architecte qui est désigné pour concevoir l’architecture du bien immobilier et définir les aspects plus techniques du projet. Pour cela un géomètre peut être convoqué. Au moment de cette étape le promoteur immobilier a pour objectif de rentabiliser les coûts de production. Dans un même temps il va mettre en œuvre une étude de marché afin de déterminer la demande locale ainsi qu’une analyse de faisabilité du projet.
Ce n’est qu’après ces études et diagnostics que le promoteur peut acquérir un terrain en déposant une demande de permis de construire à la mairie. Généralement le promoteur immobilier anticipe et entame les discussions avec les services de l’urbanisme ou le maire suivant la taille de la ville avant d’en envoyer la demande afin de s’assurer de connaître toutes les contraintes possibles.
L’obtention du permis de construire est alors possible et le promoteur immobilier peut se tourner vers le montage opérationnel puis les travaux.
2. La commercialisation :
C’est dans cette étape que l’on se rend compte ou non de la bonne mise en œuvre de l’étude de marché. Le promoteur immobilier commence à préparer la commercialisation de son projet avec des supports commerciaux, des plans de ventes, des prix définitifs. Parfois, certains promoteurs commencent la commercialisation avant même d’avoir le permis de construire ce qui est risqué pour les acquéreurs.
Le promoteur immobilier va essayer de vendre ses logements avant de débuter les travaux. En effet, la capacité de financement est une étape incontournable dans le bon déroulement des opérations, car les banques réclament un certain pourcentage de logements vendus avant de débloquer un crédit à la construction et la Garantie Financière d’Achèvement : GFA.
D’où l’importance d’anticiper chaque étape afin de veiller au bon déroulement du projet sans prendre du retard. Si toutes les étapes jusqu’à présent ont bien été menées alors des logements se sont vendus, le promoteur peut acheter le terrain au travers d’un acte authentique et la phase construction peut commencer.
Le promoteur immobilier va essayer de vendre ses logements avant de débuter les travaux. En effet, la capacité de financement est une étape incontournable dans le bon déroulement des opérations, car les banques réclament un certain pourcentage de logements vendus avant de débloquer un crédit à la construction et la Garantie Financière d’Achèvement : GFA.
D’où l’importance d’anticiper chaque étape afin de veiller au bon déroulement du projet sans prendre du retard. Si toutes les étapes jusqu’à présent ont bien été menées alors des logements se sont vendus, le promoteur peut acheter le terrain au travers d’un acte authentique et la phase construction peut commencer.
3. La construction :
Ici, le promoteur immobilier est considéré comme un maître d’ouvrage, il doit gérer l’avancement du chantier. L’architecte ou les bureaux d’études vont l’aider dans cette étape à coordonner les actions de construction ainsi que les différents acteurs. Un appel d’offres est lancé afin de trouver les différentes entreprises qui vont construire le bâtiment : gros œuvre puis second œuvre : plaquiste, électricien, plombier… A ce moment-là de l’avancement, le promoteur est en partie dépendant du climat, car le retard peut arriver en raison du mauvais temps.
Parallèlement aux travaux, l’objectif du promoteur immobilier est d’écouler tous les logements avant la fin de la construction dans l’idéal. Ainsi le promoteur ne détient aucun stock et il ne bloque pas ses fonds propres.
Une fois tous les travaux terminés, le promoteur immobilier s’occupe de convoquer les propriétaires afin qu’ils prennent livraison de leur logement.
Parallèlement aux travaux, l’objectif du promoteur immobilier est d’écouler tous les logements avant la fin de la construction dans l’idéal. Ainsi le promoteur ne détient aucun stock et il ne bloque pas ses fonds propres.
Une fois tous les travaux terminés, le promoteur immobilier s’occupe de convoquer les propriétaires afin qu’ils prennent livraison de leur logement.
4. La livraison :
Lors des visites de livraison avec les propriétaires, un Procès-Verbal : PV de livraison est établie entre les parties afin de noter quelles sont les réserves ou défauts apparents dans le logement. Ces réserves doivent être levées dans les 30 jours par chaque entreprise concernée et sous le contrôle du promoteur. Si une réserve a été oubliée ou apparait plus tard, le propriétaire peut faire valoir la garantie de parfait achèvement et demander au promoteur par lettre recommandé que cette nouvelle réserve soit notée puis levée, toujours dans les 30 jours qui suivent la réception du courrier et dans un délai de 12 mois après la livraison.
La durée totale de ce processus de promotion d’un programme immobilier est comprise généralement entre 16 et 36 mois suivant la taille et les contraintes de construction et d’accès des chantiers. Ce temps est relativement conséquent, c’est pour cela que le moindre retard peut être financièrement douloureux pour le promoteur qui va tout mettre en œuvre pour raccourcir ce délai au maximum.
La durée totale de ce processus de promotion d’un programme immobilier est comprise généralement entre 16 et 36 mois suivant la taille et les contraintes de construction et d’accès des chantiers. Ce temps est relativement conséquent, c’est pour cela que le moindre retard peut être financièrement douloureux pour le promoteur qui va tout mettre en œuvre pour raccourcir ce délai au maximum.
Les principales contraintes qu’affronte un promoteur immobilier :
1. Les réglementations locales :
Lors de l’exécution d’un programme immobilier, le promoteur doit s’assurer de connaître toutes les réglementations spécifiques en vigueur à l’emplacement convoité. En fonction de la localisation, il faut s’adapter aux réglementations liées aux sols ou encore aux caractéristiques architecturales. Les Architectes des Bâtiments de France soumettent parfois des obligations architecturales que le promoteur est obligé de respecter.
2. Les obligations :
Le promoteur immobilier est obligé de se soumettre à des obligations ou des garanties afin d’éviter tout conflit. Parmi elles, on retrouve l’obligation de respecter les prix et les délais établis, la garantie de la bonne exécution de la construction à son client ou encore la garantie contre les vices de constructions. Ainsi les acteurs au cœur du projet de promotion immobilière sont protégés face aux promoteurs immobiliers. Tout ceci est ultra encadré et mentionné dans l’acte d’achat signé et enregistré chez le notaire. Le contrat VEFA : Vente en l’Etat Futur d’achèvement est le contrat le plus réglementé et le plus sécurisant qui soit pour l’acquéreur afin de le protéger face à un promoteur toujours imagé plus grand, plus fort et plus informé sur le plan juridique notamment.
3. Les nouvelles réglementations :
L’immobilier est un domaine en perpétuel évolution, notamment ces dernières années avec la prise en considération grandissante de l’écologie dans les nouvelles constructions. Ainsi, des nouvelles réglementations voient le jour et les promoteurs immobiliers doivent suivre et anticiper ces tendances afin de pouvoir être compétitif sur le marché. Actuellement la norme RT 2012 est en vigueur et oblige les promoteurs à créer des bâtiments plus écologiques qu’avant avec une généralisation notamment de la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Aujourd’hui la création d’une nouvelle norme est déjà actée, la RT 2020, qui elle, obligera d’ici 2020 à la construction de bâtiment à énergie positive (BEPOS). Ces évolutions doivent être anticipées afin qu’un promoteur immobilier soit compétitif sur le marché.
En résumé, le métier de promoteur immobilier demande une richesse sur des sujets divers, de l’urbanisme à la commercialisation en passant par la finance ou les techniques de construction, les domaines d’actions sont très variés. Ceci étant, le contact humain est très présent dans le métier avec toujours autant de diversités. En effet, les interlocuteurs peuvent représenter un ouvrier sur un chantier comme un maire ou un notaire. La multiplicité des interlocuteurs et des domaines de compétences rend le métier complexe, mais les principales contraintes des promoteurs immobiliers résident dans les obligations juridiques, légales et financières.
Poursuivre dans la rubrique :
"1.2 Le métier de promoteur immobilier""
"1. Mieux comprendre la promotion immobilière"
avec l'article :"1.2 Le métier de promoteur immobilier""
