Quelles sont les différentes étapes d'une division foncière ?
En France, lorsque vous souhaitez effectuer une division parcellaire, il est indispensable de réaliser la demande d'urbanisme appropriée afin qu'une division foncière soit réalisée légalement. Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vendre un terrain à bâtir, par exemple un besoin d'argent ou encore un manque de temps pour entretenir la totalité de votre propriété.
Il faut savoir que dans de nombreuses régions, notamment dans les zones urbaines, le manque de terrains se fait sentir depuis plusieurs années déjà. Il devient évident que sans la division foncière, il ne sera bientôt plus possible de faire construire de nouveaux logements dans ces zones, faute de parcelles constructibles. On peut facilement en conclure qu'une division foncière va avoir des avantages pour vous en tant que propriétaire, elle en aura également pour votre commune. Le fait que de nouveaux ménages viennent s'installer sur le territoire d'une commune est en effet le symbole d'une certaine attractivité et permet aux villes, surtout aux plus petites, de conserver un certain dynamisme.
Afin de rendre une division foncière légale, il est nécessaire de réaliser une demande d'urbanisme, qui peut prendre différentes formes, selon si vous détachez une ou plusieurs parcelles. Par ailleurs, il faut savoir que même si vous souhaitez détacher une parcelle complète, faisant partie de votre patrimoine depuis plusieurs années ou même depuis quelques mois, il vous faudra tout de même passer par la demande d'urbanisme. En effet, nous y reviendrons plus tard, mais plusieurs parcelles situées les unes à côté des autres et ayant le même propriétaire forment une unité foncière.
Pour connaître les différents critères à respecter pour officialiser votre démarche, vous pourrez vous en remettre au code de l'urbanisme. Notez également que vous devrez assurément prendre connaissance des informations situées dans les différents documents officiels dont le but est de réglementer l'urbanisation du territoire. Entre autres, vous pourrez consulter le Règlement National d'Urbanisme ou encore le Plan Local d'Urbanisme, mais aussi la carte communale, en fonction des documents dont dispose la commune où se trouve votre bien.
Comment fonctionne une division foncière ?
Le principe d'une division foncière est très simple à comprendre une fois que vous avez toutes les données en main. Pour commencer, il faut bien noter que cette division foncière va concerner à la fois une parcelle qui serait divisée en plusieurs et un ensemble de parcelles que vous souhaiteriez détacher les unes des autres. De plus, dans certains cas, il vous faudra obtenir des autorisations supplémentaires, notamment si vous souhaitez détacher une parcelle qui se trouve en partie en zone naturelle. Par ailleurs, il est important de noter que des règles s'appliquent afin que les terrains vendus soient viables et aptes à accueillir des bâtiments.
Tout savoir sur l'unité foncière
L'unité foncière va prendre deux formes différentes. Si vous possédez une seule parcelle entourée de terrains appartenant à des tierces personnes, cette parcelle unique va être une unité foncière. En revanche, si au fil du temps, vous avez fait l'acquisition de différentes parcelles qui se trouvent les unes à côté des autres, elles forment ensemble une unité foncière. Ainsi, que vous souhaitiez en vendre une entière ou seulement une partie, il vous faudra en passer par une division foncière.
Le fait que vous ayez fait l'acquisition de vos différentes parcelles au fil des années n'est pas pris en compte, la seule chose qui importe à ce sujet, c'est le plan cadastral de votre commune. Vous pouvez le consulter en mairie ou sur Internet. Sur ce plan, vous pourrez définir avec précision la ou les unités foncières en votre possession.
Dans quelles circonstances avez-vous besoin d'une autorisation supplémentaire ?
Pour commencer, vous devez prendre le temps de vous renseigner, en consultant les documents d'urbanisme, dans le but de connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain. Une fois cette information en votre possession, il vous faudra vérifier si une autorisation émanant de la Commission départementale d'aménagement foncier est nécessaire. Le but de cette demande est de permettre à une autorité spécifique de vérifier qu'une division foncière et l'aménagement urbain qui va suivre ne vont pas impacter l'environnement de manière trop importante. Certaines zones du territoire français sont en effet protégées et il ne sera pas possible de faire construire dessus. Ainsi, si une partie de votre parcelle est en zone naturelle, vous devrez réaliser cette demande. Sachez que sans l'accord de la Commission départementale, votre division foncière pourra être annulée dans les 5 ans qui suivront sa mise en place.
Différents documents peuvent être utilisés pour connaître la zone dans laquelle se trouve votre bien, à commencer par le PLU, mais aussi le RNU ou encore la carte communale. Dans certains cas, il sera indispensable de faire appel à un professionnel afin qu'il puisse vous aider à interpréter les informations que vous aurez en votre possession. En effet, les données du RNU peuvent parfois se révéler complexes à lire car elles sont moins précises que celle du PLU par exemple. Toutefois, notez que seules quelques communes, parmi les plus petites, utilisent le RNU comme document de référence.
Quelles sont les règles auxquelles sont soumis les terrains à diviser ?
Nous l'avons déjà vu précédemment, les divisions foncières sont encadrées en fonction de la zone dans laquelle se trouvent les différentes parcelles. En plus de cela, il faut noter que différentes règles doivent être respectées par les terrains pour qu'ils soient éligibles à la division foncière. En procédant ainsi, l’État fait en sorte que les terrains qui sont mis en vente dans le but que des bâtiments soient construits par la suite ne soient pas dangereux pour la vie humaine. Une parcelle se trouvant à la fois en zone constructible et en zone naturelle, par exemple, devra faire l'objet d'une demande spécifique auprès de la Commission départementale dont nous avons parlé ci-dessus.
En ce qui concerne les terrains de manière générale, leur superficie doit respecter le COS, le Coefficient d'Occupation des Sols, qui est propre à chaque commune. Ainsi, un terrain doit être d'une surface minimale pour être constructible, mais cette surface ne sera pas la même selon si la parcelle est en zone urbaine ou en zone rurale.
D'autres règles existent à propos des constructions à venir, il n'est par exemple pas possible de construire à proximité de certains monuments historiques ou encore près d'un panorama d'exception. Le patrimoine historique, culturel et environnemental du pays est ainsi protégé de l'urbanisation sauvage.
Comment procéder concrètement à une division foncière ?
Pour légaliser et officialiser une division foncière, il convient de suivre à la lettre les différentes étapes qui vont suivre. Cela évitera que certains recours soient déposés à l'encontre de votre projet et surtout, cela vous évitera de déposer un dossier incomplet en mairie. Notez que si votre demande d'urbanisme est refusée par la mairie, il vous faudra tout reprendre depuis le début, vous aurez alors perdu un temps précieux.
Une division physique
Avant d'entreprendre la rédaction de votre demande d'urbanisme, vous devez prendre le temps de contacter un géomètre-expert afin qu'il réalise un plan relatif à la future division foncière. Il faut en effet établir les différentes servitudes qui doivent être mises en place à la suite de la division foncière. Il est possible, par exemple, que pour accéder à son terrain, le propriétaire de la parcelle que vous aurez détachée, devra emprunter un chemin se trouvant sur votre propre terrain. Il faudra donc établir une servitude, autrement dit, un droit de passage.
De la même façon, si des canalisations sont communes à vos deux terrains, il faudra encore une fois faire apparaître sur le plan les servitudes qui doivent être mises en place. L'aide d'un géomètre-expert va être indispensable puisqu'il va dessiner les différentes servitudes sur les plans qui seront inclus au dossier permettant d'obtenir une autorisation d'urbanisme.
Lorsque l'acte de vente sera signé chez le notaire, il faudra que ces différentes servitudes soient inscrites sur ce document officiel. Par ailleurs, notez qu'il va se révéler fort utile de commencer par établir les servitudes avant même que les premiers acheteurs potentiels se présentent à vous, cela leur permettra de visualiser la situation du mieux possible et donc de se projeter aisément.
La division sur le cadastre
Il se peut que la parcelle que vous envisagez de diviser ou de détacher soit en votre possession depuis plusieurs années maintenant. Aussi avez-vous peut-être installé des barrières qui délimitent votre bien, mais il est possible que ces barrières ne correspondent pas aux limites légales de la parcelle. Pour vérifier cela, vous devrez faire appel à un géomètre-expert qui va venir baliser le terrain en se basant sur les données du plan cadastral. Par ailleurs, il va également établir la limite de la division foncière, afin que vous comme le futur acheteur puissiez visualiser la surface de la nouvelle parcelle plus facilement.
Il faut savoir qu'une fois que la division aura été officialisée, la parcelle détachée va obtenir un nouveau numéro sur le plan cadastral, mais ce sera également le cas pour votre parcelle, celle dont restez propriétaire. Pour que cela soit réalisable, le géomètre-expert va dessiner un plan d'arpentage qui servira par la suite à ce que ces nouveaux numéros soient attribués.
Une division administrative
Une fois que les deux premières divisions auront été réalisées, vous n'aurez fait que la partie la plus facile d'une division foncière. En effet, ensuite, vous allez devoir réaliser une demande d'urbanisation afin de légaliser votre demande. Dans le cadre d'une division de lotissement, deux options vont s'offrir à vous, en fonction du nombre de parcelles que vous souhaitez détacher notamment.
Si vous entendez détacher une seule parcelle, il vous faudra réaliser une déclaration préalable auprès de la mairie. Celle-ci sera étudiée dans le mois qui suit son dépôt et vous obtiendrez donc une réponse rapidement.
En revanche, le détachement de plusieurs lots va vous demander plus de travail puisque le dossier relatif à la demande de permis d'aménager va être plus complexe. Il vous faudra vous entourer de nombreux professionnels pour vous aider. Par ailleurs, notez que dans le cas où une partie ou la totalité de votre parcelle se trouverait en zone naturelle ou protégée, il vous faudrait alors également réaliser cette demande. Elle sera étudiée par la mairie dans les trois mois qui suivront son dépôt. Le délai de réflexion et d'étude est plus important en raison du fait, notamment, que le dossier est constitué de très nombreux documents et plans.
Dans tous les cas, sachez qu'une fois que vous aurez réussi à obtenir l'autorisation adéquate, il vous faudra patienter encore un peu avant que celle-ci soit purgée. En effet, les tiers, le maire et le préfet pourront déposer un recours en s'appuyant sur les différents documents d'urbanisme à leur disposition. Il vous faudra également afficher de façon lisible et visible votre autorisation sur le terrain concerné et ce durant un laps de temps de deux mois. Le fait de demander à un huissier de justice de venir constater l'affichage vous évitera de faire face à des contestations par la suite.
Les cas dans lesquels la division de lotissement n'est pas possible
En fonction de la demande que vous comptez réaliser, il vous faudra rassembler des documents plus ou moins nombreux, à savoir des notices, des plans, etc... Il vous faudra donc prendre contact avec des professionnels afin de bénéficier de leurs compétences.
En revanche, vous devez également prendre en compte le fait que dans certains cas, il ne sera pas possible de réaliser une demande d'autorisation préalable ni même une demande de permis d'aménager. Par exemple, si une collectivité souhaite acheter votre parcelle ou encore si un projet d'intérêt public doit potentiellement être construit dessus, il vous faudra vous tourner vers une autre autorisation d'urbanisme.
De la même façon, si un permis de construire a déjà été délivré pour la parcelle que vous souhaitez détacher, vous ne pourrez pas formuler l'une des deux demandes évoquées plus haut. Il vous faudra également trouver une alternative si un bâtiment est présent sur le terrain et que vous n'envisagez pas de le détruire.
.jpg)
