Comment trouver le terrain idéal pour faire construire une maison ?

Si vous avez envie de faire construire un logement, il va pour cela falloir trouver le terrain parfait. Chercher un terrain peut prendre du temps, surtout si vous envisagez de construire un bâtiment relativement grand.

© Maison, photographe Scott Webb, Pexels.

En effet, les terrains dotés d'une grande superficie se font de plus en plus rares, notamment à proximité des zones urbaines. Il s'avère beaucoup plus simple de trouver un terrain de grande taille en milieu rural, les prix étant alors plus avantageux. Néanmoins, l'idéal est de trouver un terrain qui soit déjà constructible, c'est-à-dire qu'il sera constructible légalement et dans les faits. Si vous êtes prêt à patienter ou que vous envisagez de consacrer un certain budget à la viabilisation du terrain, rien ne vous empêche de faire l'acquisition d'un terrain qui serait aujourd'hui placé en zone à urbaniser.

Pour savoir si un terrain se trouve en zone urbaine ou à urbaniser, il est nécessaire de consulter différents documents qui sont présents au sein de la mairie dont dépend le terrain mais également dans le centre des impôts auquel est rattaché la commune. Il est également possible de prendre connaissance des données de certains documents sur Internet, c'est notamment le cas des informations situées dans le cadastre.
Pour trouver un terrain, il est nécessaire de faire appel à des professionnels ou de passer par Internet si vous envisagez d'acheter votre terrain directement à un particulier. Notez toutefois que le fait de passer par des professionnels peut s'avérer avantageux dans le sens où vous obtiendrez des garanties plus importantes et sûres et vous aurez la certitude que le terrain correspond bien à vos attentes.

Si le fait de devoir gérer les travaux de construction et donc la recherche de professionnels pour mener à bien votre projet vous semble être un obstacle important, rien ne vous empêche d'acheter un logement neuf en passant par un promoteur immobilier. Dans ce cas, vous n'aurez ni besoin de vous préoccuper de l'achat d'un terrain ni de superviser les travaux de construction. Par ailleurs, vous obtiendrez différentes garanties qui vous permettront d'obtenir réparation dans le cas où des défauts seraient observés sur l'habitation que vous auriez acheté.

Une superficie minimale qui correspond aux réglementations

Autrefois, il était nécessaire qu'un terrain respecte le coefficient d'occupation des sols afin d'être constructible. En effet, dans le cas où la superficie du terrain n'était pas suffisamment importante, il était nécessaire que le bâtiment occupe un espace plus réduit au sol. Aujourd'hui, le coefficient d'occupation des sols n'existe plus, mais il est toujours nécessaire de respecter certaines réglementations au moment de réaliser les plans dans le but de réaliser une demande de permis de construire.

Le COS : un indicateur disparu

Le plan d'occupation des sols est un document qui a vu le jour dans les années 60 mais qui a réellement commencé à être utilisé à la fin des années 70 et au début des années 80. Ce document avait pour but de réguler l'urbanisation du territoire puisque à la suite des Trente Glorieuses, le nombre de personnes à la recherche d'un logement neuf était important. Pour éviter que des logements insalubres soient proposés, le plan d’occupation des sols a été mis en place, les réglementations qu’il contenait servant à encadrer les logements qui seraient construits. Par ailleurs, ce document avait pour but d'éviter les constructions éparses.

Toutefois, au début des années 2000, il s'est avéré que ce document n'était plus suffisamment complet pour répondre aux problématiques écologiques et environnementales du 21e siècle. C'est pour cette raison qu'il a peu à peu été remplacé par le plan local d'urbanisme. Le coefficient d'occupation des sols a donc disparu en même temps que le plan d'occupation des sols, qui n'est plus valable depuis le 31 décembre 2020. Néanmoins, le plan d'occupation des sols, qui remplace le POS, contient différentes réglementations qui permettent d'établir la surface minimale dont doit disposer un terrain pour recevoir un bâtiment.

De nouvelles normes à prendre en considération

En consultant le plan local d'urbanisme, vous aurez la possibilité de prendre connaissance de toutes les réglementations qu'il convient de prendre en considération au moment de réaliser une demande de permis de construire. Par exemple, il est nécessaire qu'une certaine distance sépare le bâtiment que vous envisagez de construire de ceux qui se trouvent sur les terrains voisins. Par ailleurs, en fonction des communes et des quartiers, les bâtiments ne peuvent pas dépasser une certaine hauteur. Les personnes qui sont chargées d'attribuer les permis de construire ne peuvent pas refuser votre demande en se basant sur les anciennes données du plan d'occupation des sols et donc en prenant en compte le coefficient d'occupation des sols. Néanmoins, elles peuvent refuser votre demande en se basant sur toutes les réglementations situées dans le PLU.

La possibilité de déposer un recours

Si votre demande de permis de construire est refusée par les personnes chargées d'examiner les demandes de permis de construire, vous avez la possibilité de déposer un recours. Dans ce cas-là, vous pourrez vous en remettre au tribunal administratif qui statuera sur votre demande. Notez que vous pouvez vous appuyer sur tous les éléments présents au sein du plan local d'urbanisme pour appuyer votre demande. À partir du moment où votre terrain est constructible légalement et dans les faits et qu'il respecte toutes les réglementations situées dans le PLU, vous devriez être en mesure d'obtenir un permis de construire.

Une superficie qui correspond à votre projet

Pour trouver le terrain parfait pour le futur bâtiment que vous souhaitez construire, il vous faudra parfois vous armer de patience. En effet, les terrains constructibles légalement et dans les faits peuvent parfois se faire rares dans certaines régions de France. C'est pour cette raison qu'il sera parfois utile de faire appel à des professionnels qui chercheront pour vous le terrain idéal. Notez que le terrain ne doit pas seulement être constructible, il doit également être doté d'une superficie suffisamment importante pour accueillir votre projet immobilier.

L’importance de faire des plans

Avant même de vous mettre en quête d’un terrain pour faire construire votre bâtiment, il sera nécessaire de réaliser les plans de ce dernier. En effet, cela vous permettra d'estimer la superficie nécessaire pour votre projet immobilier et vous évitera de perdre du temps. Toutefois, il ne faut pas oublier que dans certaines communes, la hauteur des bâtiments est limitée. C'est pour cette raison que vous devez être en mesure d'adapter les plans de votre future maison par exemple, autrement, il vous faudra chercher un terrain plus approprié dans une autre commune.

La possibilité d’acheter différents terrains

En fonction de votre projet, il se peut que la plupart des terrains que vous trouviez soient trop petits. Néanmoins, rien ne vous empêche d'acheter deux terrains voisins afin de les rassembler pour que votre demande de permis de construire soit recevable. Il peut être intéressant de se renseigner auprès des propriétaires de différents terrains pour savoir s'ils seraient intéressés par la vente de leur bien. Néanmoins, cela vous demandera du temps et vous devrez rechercher le nom des différents propriétaires des terrains qui vous intéressent. En consultant le plan cadastral, vous pouvez obtenir une partie des informations mais sachez que certaines sont privées, vous ne pourrez par exemple pas obtenir les coordonnées téléphoniques du propriétaire d'un terrain.

Les terrains agricoles : des terrains qui peuvent devenir constructibles

Aujourd'hui, en France, les plus grands terrains sont la plupart du temps des terrains agricoles. À partir du moment où un terrain est placé en zone agricole au sein du PLU, il y a peu de chances pour qu'il devienne constructible. Néanmoins, cela peut tout à fait évoluer en fonction du gouvernement en place et de ses objectifs en matière d'urbanisation du territoire. Les terrains constructibles se faisant rares dans certaines régions, il arrive que des terres agricoles soient placées en zone à urbaniser. Il peut donc être intéressant de vous renseigner auprès de la mairie sur les prochaines modifications qui seront effectuées sur les plans situés au sein du PLU. Vous pouvez choisir d'investir dans un terrain agricole pour le futur mais cela ne vous permettra pas de construire un bâtiment très rapidement. Il s'agit donc d'un investissement sur le long terme.

Les documents à consulter pour connaître les réglementations

Pour connaître les règles que doit respecter le bâtiment que vous envisagez de faire construire, il est nécessaire de prendre en considération les données situées dans différents documents liés à l'urbanisation du territoire. Parmi ces derniers, on trouve le plan local d'urbanisme, le règlement national d'urbanisme ainsi que la carte communale. Si vous souhaitez connaître les limites réelles d'un terrain que vous envisagez d'acheter, c'est vers le plan cadastral qu'il vous faudra vous tourner.

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme)

Aujourd'hui, la plupart des communes de France sont dotées d'un plan local d'urbanisme. Ce document remplace le plan d'occupation des sols et s'avère être bien plus complet que son ancêtre.

Vous trouverez différentes cartes qui vous permettront d'établir dans quelle zone se trouve votre terrain.

Si un terrain est situé en zone urbaine, cela signifie qu'il est constructible, il peut être intéressant de l'acheter mais son prix sera certainement très élevé.
En revanche, en optant pour un terrain situé en zone à urbaniser, vous réaliserez des économies mais il sera certainement nécessaire de faire viabiliser le terrain à moins que la mairie s'en charge prochainement.
Si votre terrain est situé en zone agricole, il y a peu de chances qu'il devienne constructible prochainement, mais en fonction des directives du gouvernement, cela demeure possible.

Notez que si un terrain est situé en zone naturelle et protégée ou forestière, il ne pourra pas être placé en zone à urbaniser prochainement. Au sein du PLU se trouvent également des informations relatives aux réglementations que doivent respecter les nouveaux bâtiments. Vous apprendrez ainsi la hauteur maximale que doit respecter un bâtiment ainsi que la distance qui doit le séparer des bâtiments voisins déjà existants.

Le RNU (Règlement National d'Urbanisme)

Si la commune où se trouve un terrain que vous envisagez d'acheter ne dispose pas d'un plan local d'urbanisme, ce qui est rare aujourd'hui, vous devrez vous tourner vers le règlement national d'urbanisme. Ce document est élaboré à l'échelle nationale, ce qui signifie qu'il peut parfois être difficile d'interpréter les informations qu'il contient. Toutefois, ce document est moins précis, il est donc plus facile de le contester.

La carte communale

Si la commune ne dispose pas d'un PLU, il sera également nécessaire de consulter la carte communale, ce document représentant les différentes zones où peuvent se trouver un terrain.

Faut-il investir dans un grand terrain pour le revendre plus tard ?

Acheter un terrain d'une grande superficie, qu'il soit placé en zone urbaine, à urbaniser ou agricole, peut se révéler être un excellent investissement sur le long terme.

Des terrains constructibles qui se font rares

Les terrains constructibles sont de plus en plus rares dans certaines régions de France, notamment à proximité des zones urbaines. C'est pour cette raison que si vous avez la possibilité d'acheter un terrain d'une grande superficie à un prix correct près d'une zone urbaine, cela peut se révéler être très rentable si vous envisagez de le revendre par la suite. Notez que vous pouvez tout à fait diviser le terrain pour en revendre une partie et conserver le reste pour mettre en place votre projet immobilier.

Des terrains agricoles qui peuvent devenir constructibles

Bien que cela soit rare, il arrive que des terrains agricoles soient placés dans les zones à urbaniser, néanmoins, il faudra compter plusieurs années ou au minimum plusieurs mois avant qu'il soit viabilisé et donc devienne constructible légalement et dans les faits. Néanmoins, il convient de se renseigner auprès de la mairie pour savoir si un terrain agricole risque de devenir constructible dans les années à venir. Prendre connaissance des directives gouvernementales en la matière peut également être nécessaire.

Des promoteurs immobiliers intéressés par les terrains constructibles

Si vous avez en votre possession un terrain doté d'une grande superficie, qu'il soit constructible ou non, cela peut fortement intéresser un promoteur immobilier. En effet, ce dernier peut tout à fait réaliser des démarches pour rendre le terrain constructible dans la mesure où celui-ci serait placé en zone à urbaniser pour le moment. Si le terrain n'est pas constructible, il peut s'en servir dans le but de créer des espaces verts autour de bâtiments qui seraient construits sur un terrain voisin qui lui serait constructible.

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