Quels sont les principaux critères d’achat pour un promoteur ?
Dans une première approche, les critères d’achat du promoteur immobilier sont toujours les mêmes. Avant d’acquérir un bien, le promoteur analyse ses caractéristiques (la localisation du terrain, commodités à proximité, environnement, superficie, étude du PLU, l'offre et la demande) et il étudie le marché local. Il est indispensable pour le vendeur de comprendre les réfléxions du promoteur immobilier lorsqu’il estime votre bien.
© Photographe Anete Lusina, Pexels.
Le promoteur immobilier s’assure de la constructibilité du bien
Si le terrain à un fort potentiel constructible, le promoteur immobilier sera d’autant plus intéressé par le bien. Il étudiera alors les possibilités de construction sur votre bien à travers le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Ce document de référence indique au promoteur immobilier la surface de plancher autorisée en mètres carrés, le nombre d’étages qui peuvent être construits et les obligations urbaines sur les espaces verts et le stationnement des véhicules par exemple. La constructibilité de votre terrain est le critère d’achat prioritaire pour que le promoteur puisse se projeter dans la construction de lots et de s’engager dans la négociation pour votre bien. En fonction du potentiel constructible de votre parcelle, les conditions d’achat et le prix de vente peuvent varier.
Un autre critère majeur pour l'étude du potentiel constructible, c'est la dimension de votre terrain à vendre pour le promoteur immobilier. En effet, la longueur du terrain, la largeur et la géométrie déterminent les possibilités de construction pour le futur bâtiment. Le promoteur n’a aucun intérêt à bâtir son programme immobilier sur une parcelle avec trop de contraintes car les coûts de construction seraient trop élevés. Votre terrain peut être d’autant plus attractif pour le promoteur si vos voisins sont aussi vendeurs, il pourrait élargir les dimensions pour sa construction aux parcelles voisines, ce que l’on appelle un “remembrement”.
Un autre critère majeur pour l'étude du potentiel constructible, c'est la dimension de votre terrain à vendre pour le promoteur immobilier. En effet, la longueur du terrain, la largeur et la géométrie déterminent les possibilités de construction pour le futur bâtiment. Le promoteur n’a aucun intérêt à bâtir son programme immobilier sur une parcelle avec trop de contraintes car les coûts de construction seraient trop élevés. Votre terrain peut être d’autant plus attractif pour le promoteur si vos voisins sont aussi vendeurs, il pourrait élargir les dimensions pour sa construction aux parcelles voisines, ce que l’on appelle un “remembrement”.
L’accessibilité du terrain et les contraintes techniques de sous-sol
L’attractivité des logements construits par le promoteur immobilier dépend de l’environnement du programme. Il est plus intéressant pour le promoteur d’acheter un bien proche des transports en commun et des commerces. Les acheteurs sont très vigilants à la proximité avec les équipements publics ou aux transports en commun, à moins de 700 mètres.
De plus, les caractéristiques du sol de votre parcelle sont étudiées par le promoteur immobilier avant l’achat. Le prix du projet de construction peut être bien plus élevé si des désagréments sont présents au sous-sol (nappe d’eau, carrières, gypse). Les études réalisées sont prises en charge par le promoteur immobilier après la promesse de vente contractée. Lors de sa proposition d’achat, le promoteur ne connaît pas les contraintes de sous-sol et se renseigne dans les bases de données publiques pour donner un prix fixe d’achat. Pour ce faire, il contacte plusieurs partenaires comme : le bureau d’études techniques, des entreprises de travaux, les architectes ayant connaissance du secteur dans lequel se trouve votre parcelle. Si les contraintes de sols effectuées après la promesse de vente sont trop contraignantes et impactent l’économie du projet, le promoteur peut vous demander une renégociation du prix de vente pour votre terrain.
De plus, les caractéristiques du sol de votre parcelle sont étudiées par le promoteur immobilier avant l’achat. Le prix du projet de construction peut être bien plus élevé si des désagréments sont présents au sous-sol (nappe d’eau, carrières, gypse). Les études réalisées sont prises en charge par le promoteur immobilier après la promesse de vente contractée. Lors de sa proposition d’achat, le promoteur ne connaît pas les contraintes de sous-sol et se renseigne dans les bases de données publiques pour donner un prix fixe d’achat. Pour ce faire, il contacte plusieurs partenaires comme : le bureau d’études techniques, des entreprises de travaux, les architectes ayant connaissance du secteur dans lequel se trouve votre parcelle. Si les contraintes de sols effectuées après la promesse de vente sont trop contraignantes et impactent l’économie du projet, le promoteur peut vous demander une renégociation du prix de vente pour votre terrain.
Les risques des recours et l’accès à certaines fiscalités sont liés à l’environnement du terrain
Les recours de voisinage peuvent être déposés contre le permis de construire si le projet de construction se trouve dans une zone pavillonnaire qui abrite des maisons individuelles. En effet, les voisins ne voient pas d’un très bon œil l’arrivée d’un immeuble dans le quartier, qui pourrait créer des vis-à-vis et des nuisances. Le promoteur est attentif à l’environnement pour la construction de son programme immobilier afin de minimiser les risques de recours. L’obtention du permis de construire est une opération onéreuse et longue pour le promoteur immobilier. Il sera plus facile pour lui de construire dans un secteur où d’autres immeubles sont déjà présents.
Le promoteur s’intéresse aussi aux dispositifs fiscaux liés au territoire où se trouve votre parcelle, plus particulièrement aux zones éligibles au dispositif Pinel et l’opportunité d’obtenir le taux de TVA réduit. Les acheteurs seront plus nombreux si l’immeuble se trouve en zone Pinel, car ils bénéficieront de crédits d’impôts et les lots seront facilement commercialisés. Le projet de construction est plus sécurisé si les acheteurs en VEFA (vente en état futur d’achèvement) sont nombreux et le promoteur augmente ses bénéfices. La TVA réduite est appliquée si votre bien est situé à 300 mètres maximum d’un QPV (Quartier prioritaire de la politique de la ville). Ce dispositif sécurise aussi le projet de construction, et le taux de TVA réduit permet au promoteur de vendre les lots moins chers.
Le promoteur s’intéresse aussi aux dispositifs fiscaux liés au territoire où se trouve votre parcelle, plus particulièrement aux zones éligibles au dispositif Pinel et l’opportunité d’obtenir le taux de TVA réduit. Les acheteurs seront plus nombreux si l’immeuble se trouve en zone Pinel, car ils bénéficieront de crédits d’impôts et les lots seront facilement commercialisés. Le projet de construction est plus sécurisé si les acheteurs en VEFA (vente en état futur d’achèvement) sont nombreux et le promoteur augmente ses bénéfices. La TVA réduite est appliquée si votre bien est situé à 300 mètres maximum d’un QPV (Quartier prioritaire de la politique de la ville). Ce dispositif sécurise aussi le projet de construction, et le taux de TVA réduit permet au promoteur de vendre les lots moins chers.
Le prix de vente, le critère principal pour le promoteur immobilier
Bien évidemment, le critère en tête de liste pour le promoteur immobilier, c’est le prix de vente de votre bien. Lors des négociations avec le promoteur, vous allez formuler une demande et déterminer un prix fixe d’achat. Vendre à un promoteur immobilier est plus avantageux que de vendre à un particulier. En effet, il est bon de savoir que le promoteur achète votre bien pour son potentiel en plus de sa valeur de base. Généralement, les prix de vente à un promoteur sont 20 à 30 % supérieurs à ceux du marché de l’ancien, ou que si vous le cédiez à un acheter classique (un particulier par exemple).
La vente de votre terrain ne pourra pas aboutir si l’écart de prix entre l’offre et la demande est trop élevé. Alors, pour bien engager la négociation avec le promoteur et connaître la valeur vénale de votre bien, il est recommandé d’être accompagné par un professionnel du développement foncier qui saura vous guider et expertiser le potentiel et les contraintes de votre projet de vente. Les services dispensés par notre équipe Vendre à un promoteur sont sans frais et vous permettent de trouver le promoteur immobilier le plus adapté aux caractéristiques de votre terrain.
La vente de votre terrain ne pourra pas aboutir si l’écart de prix entre l’offre et la demande est trop élevé. Alors, pour bien engager la négociation avec le promoteur et connaître la valeur vénale de votre bien, il est recommandé d’être accompagné par un professionnel du développement foncier qui saura vous guider et expertiser le potentiel et les contraintes de votre projet de vente. Les services dispensés par notre équipe Vendre à un promoteur sont sans frais et vous permettent de trouver le promoteur immobilier le plus adapté aux caractéristiques de votre terrain.
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