Quelles démarches accomplir pour vendre un bien soumis au droit de préemption ?
En tant que propriétaire d'un bien immobilier, il est possible que vous souhaitez vendre ce dernier. Dans ce cas, vous réaliserez une estimation de votre bien avant de le mettre en vente. Une fois que vous aurez trouvé un acquéreur, vous aurez peut-être envie de signer l'acte de vente dans les plus brefs délais. Néanmoins, il faut savoir que certains biens sont assujettis au droit de préemption urbain. En effet, il arrive que dans les communes, certaines zones puissent intéresser une collectivité locale.
Ainsi, dans le cas où vous souhaiteriez vendre un bien se trouvant dans une zone où le droit de préemption urbain s'applique, vous devrez au préalable réaliser une déclaration d'intention d'aliéner. Cette déclaration va permettre à la mairie par exemple de faire l'acquisition de votre bien à la place de l'acquéreur que vous aviez trouvé. Néanmoins, certaines règles doivent être respectées par la mairie pour qu'elle puisse faire l'acquisition de votre bien. Par exemple, il est nécessaire qu'elle fasse l'acquisition de votre terrain pour mettre en place un projet d'intérêt général.
Il est important de noter qu'il existe différents droits de préemption, nous aborderons plus en détails le droit de préemption urbain, qui place notamment une mairie en tant que potentielle acheteuse d'un bien immobilier. Un droit de préemption va pouvoir se définir de différentes manières, comme nous le verrons par la suite. Il est important que vous preniez le temps de vous renseigner avant de mettre votre bien en vente, afin de savoir si vous devrez rédiger une déclaration d’intention d'aliéner. Cela vous évitera potentiellement de perdre du temps car si vous n’envoyez pas la DIA et que vous signez un acte de vente, celle-ci pourra être annulée par la suite.
Techniquement, le droit de préemption est le droit qui est accordé à une personne physique ou morale de se substituer à un acquéreur dans le cadre de la vente d'un bien immobilier. Dans les faits, à partir du moment où un droit de préemption existe, vous êtes dans l'obligation d'envoyer une offre à la personne physique ou morale concernée afin que celle-ci puisse vous donner une réponse, qu'elle soit positive ou négative, quant à son attention d'acheter votre bien.
Dans cet article, nous nous intéresserons de près au droit de préemption urbain. Néanmoins, il existe beaucoup d'autres droits de préemption qu'il est intéressant de connaître. En ce qui concerne le droit de préemption urbain, il va être décidé à la suite d'une délibération du Conseil municipal et inscrit au sein du plan local d'urbanisme, le plan d'occupation des sols n'étant plus un document recevable depuis le 31 décembre 2020. Ainsi, si vous souhaitez mettre en vente un bien qui se trouve dans une zone concernée par le droit de préemption urbain, vous devrez envoyer une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie afin que celle-ci puisse potentiellement faire l'acquisition de votre bien avant l'acquéreur que vous aviez trouvé. Il est possible que la mairie ne souhaite pas acheter votre bien ou encore qu'elle ne dispose pas d'un projet recevable pour faire valoir son droit de préemption.
On note l'existence d'un droit de préemption pour les zones d'aménagement différé (ZAD). Dans ce cas, c'est le préfet qui va délimiter une zone au sein de laquelle il sera nécessaire pour les propriétaires de réaliser une déclaration d'intention d'aliéner afin qu'une collectivité locale fasse potentiellement l'acquisition du bien. Encore une fois, cela ne peut être réalisable que dans la mesure où la collectivité locale aurait un projet de grande envergure lié à l'urbanisation du territoire à proposer.
Il est possible pour une commune de mettre en place un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Dans ce cas, certains terrains constructibles pouvant accueillir une surface de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés seront assujettis droit de préemption. Les communes auront alors la possibilité de faire l'acquisition de terrains afin de faire construire par la suite des bâtiments commerciaux.
Il existe également un droit de préemption sur les espaces naturels sensibles. Dans ce cas, c'est le département qui va disposer d'un droit de préemption, il sera alors prioritaire pour faire l'acquisition de terrains étant dans un espace naturel sensible. Le but est de sauvegarder des sites, des paysages ainsi que des milieux naturels afin de protéger l'écosystème d'une région ou encore pour ouvrir des espaces naturels au public.
On trouve également une application du droit de préemption à un niveau individuel. Ainsi, si le propriétaire d'un appartement par exemple souhaite mettre en vente son bien alors qu'il est occupé par un locataire, ce dernier sera prioritaire pour faire l'acquisition de l'appartement.
Réaliser une déclaration d'intention d'aliéner est une obligation pour tout propriétaire souhaitant vendre un bien situé dans une zone soumise au droit de préemption. Cette déclaration d'intention d'aliéner peut-être rédigée par ses soins ou encore par un notaire, cette solution permettant de s'assurer que la déclaration est réalisée dans le respect de la loi.
La déclaration d'intention d'aliéner est tout simplement un document qui va être envoyé au titulaire du droit de préemption dans le but que celui-ci fasse valoir son droit ou au contraire refuse l'offre et permette au propriétaire de vendre son bien à l'acquéreur de son choix.
En ce qui concerne une déclaration d'intention d'aliéner qui va être envoyée à une mairie, dans le cas où le bien serait assujetti au droit de préemption urbain, cela va permettre à la commune de se porter acquéreur du bien mis en vente. Notez que si votre bien se trouve dans une zone d'aménagement différé, dans un espace naturel sensible ou encore dans une zone de préemption de fonds de commerce, il sera également nécessaire de réaliser la déclaration d'intention d'aliéner. Pour pouvoir acheter le bien que vous mettez en vente, la mairie devra être en mesure de proposer un projet d'intérêt public
Légalement, vous avez la possibilité d'annuler une mise en vente tant que la mairie n'a pas usé officiellement de son droit de préemption. Cela signifie que si vous avez mis votre bien en vente, que vous avez envoyé la déclaration d'intention d'aliéner mais que la mairie n'a pas encore donné de réponse, vous avez la possibilité d'annuler la mise en vente.
Le titulaire du droit de préemption va disposer d'un certain délai pour donner une réponse à votre déclaration d'intention d'aliéner.
À partir du moment où la mairie reçoit la déclaration d'intention d'aliéner, elle dispose d'un délai de deux mois pour donner une réponse. Si au bout de ces deux mois, votre déclaration d'intention d'aliéner n'a pas reçu de retour, vous pouvez estimer qu'il s'agit d’un refus de préempter, en d'autres termes, la mairie renonce à acheter votre bien.
Si votre bien se trouve dans un espace naturel sensible, la mairie aura alors trois mois pour vous donner une réponse,
Si les délais sont aussi longs, c'est pour que la mairie ait le temps de motiver sa décision et de présenter le projet d'intérêt général qu'elle souhaite développer sur le terrain qu'elle achèterait. Il faut savoir que la mairie peut tout à fait vous demander des documents complémentaires ou exiger de visiter le bien. Dans ce cas, le délai de réponse sera prolongé. La plupart du temps, un notaire est chargé de rédiger votre déclaration d'intention d'aliéner, c'est donc lui qui recevra la réponse envoyée par la mairie.
Une fois que vous aurez envoyé votre déclaration d'intention d'aliéner à la mairie concernée, cette dernière pourra vous donner plusieurs réponses.
Lorsque vous mettez votre bien en vente, vous avez la possibilité de poser un certain nombre de conditions. Par exemple, vous pouvez tout à fait demander un certain prix pour que la vente de votre bien soit validée. Il est possible que la collectivité disposant du droit de préemption accepte de faire l'acquisition de votre bien au prix demandé et en respectant les conditions que vous avez imposées. Dans ce cas, la mairie dispose de quatre mois pour vous régler la somme due. Tant que le bien n'a pas été payé, vous pouvez continuer d’en disposer, vous conservez en effet la jouissance de ce dernier.
Si la mairie n'est pas en mesure de proposer un projet d'intérêt général ou qu'elle ne souhaite pas faire l'acquisition de votre bien pour des raisons annexes, elle peut tout simplement vous envoyer un document exprimant sa renonciation à l'achat. Dans ce cas, vous aurez la possibilité de vendre votre bien à l'acquéreur de votre choix. Nous le verrons par la suite, mais il est tout à fait possible que la mairie renonce à faire l'acquisition de votre bien suite à une nouvelle estimation réalisée par le juge du Tribunal de Grande Instance. Dans ce cas, la mairie n'aura pas la possibilité de faire valoir son droit de préemption à l'égard du propriétaire du bien durant un délai de 5 ans.
Il est tout à fait possible que la mairie montre de l'intérêt pour votre bien et souhaite l'acheter à un prix inférieur à celui que vous exigez. Dans ce cas, lorsque la mairie vous aura fait part de sa proposition, vous disposerez de deux mois pour accepter ou refuser celle-ci. Il est également possible que vous renonciez totalement à la vente de votre bien. Ainsi, si par la suite, vous souhaitez de nouveau le mettre en vente, vous devrez réaliser une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner.
Si le propriétaire du bien et la mairie ne parviennent pas à se mettre d'accord sur le prix de vente, il sera possible de faire appel au Tribunal de Grande Instance. Le juge aura alors l'obligation de fixer le prix de la vente. A la suite de cela, le propriétaire comme la mairie auront la possibilité d'accepter la décision du juge ou de renoncer à la transaction. Encore une fois, si la renonciation émane du propriétaire du bien, celui-ci devra réaliser une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, en revanche, si la renonciation émane de la collectivité, celle-ci ne pourra plus faire valoir son droit de préemption durant cinq ans.
La collectivité faisant l'acquisition du bien pourra jouir de ce dernier à partir du moment où le paiement aura été réalisé ou lorsque l'acte authentique de vente aurait été signé. C'est la date la plus tardive qui va être retenue pour savoir à partir de quel moment la collectivité pourra profiter du bien qu'elle a acheté.
Ainsi, dans le cas où vous souhaiteriez vendre un bien se trouvant dans une zone où le droit de préemption urbain s'applique, vous devrez au préalable réaliser une déclaration d'intention d'aliéner. Cette déclaration va permettre à la mairie par exemple de faire l'acquisition de votre bien à la place de l'acquéreur que vous aviez trouvé. Néanmoins, certaines règles doivent être respectées par la mairie pour qu'elle puisse faire l'acquisition de votre bien. Par exemple, il est nécessaire qu'elle fasse l'acquisition de votre terrain pour mettre en place un projet d'intérêt général.
© Photographe Matthias Zomer, Pexels.com.
Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Une fois que vous aurez envoyé votre déclaration d'intention d'aliéner au titulaire du droit de préemption, vous serez dans l'obligation de patienter entre deux et trois mois pour obtenir une réponse. En fonction de cette dernière, d'autres démarches devront alors être entreprises, notamment dans la mesure où la collectivité locale refuserait le prix de la vente. Il est conseillé de faire appel à un notaire pour rédiger la déclaration d'intention d'aliéner afin que celle-ci soit correctement remplie et recevable. Différentes mentions doivent en effet être inscrites au sein de la DIA.Il est important de noter qu'il existe différents droits de préemption, nous aborderons plus en détails le droit de préemption urbain, qui place notamment une mairie en tant que potentielle acheteuse d'un bien immobilier. Un droit de préemption va pouvoir se définir de différentes manières, comme nous le verrons par la suite. Il est important que vous preniez le temps de vous renseigner avant de mettre votre bien en vente, afin de savoir si vous devrez rédiger une déclaration d’intention d'aliéner. Cela vous évitera potentiellement de perdre du temps car si vous n’envoyez pas la DIA et que vous signez un acte de vente, celle-ci pourra être annulée par la suite.
Définition
Techniquement, le droit de préemption est le droit qui est accordé à une personne physique ou morale de se substituer à un acquéreur dans le cadre de la vente d'un bien immobilier. Dans les faits, à partir du moment où un droit de préemption existe, vous êtes dans l'obligation d'envoyer une offre à la personne physique ou morale concernée afin que celle-ci puisse vous donner une réponse, qu'elle soit positive ou négative, quant à son attention d'acheter votre bien.
Les différents types de droit de préemption
Dans cet article, nous nous intéresserons de près au droit de préemption urbain. Néanmoins, il existe beaucoup d'autres droits de préemption qu'il est intéressant de connaître. En ce qui concerne le droit de préemption urbain, il va être décidé à la suite d'une délibération du Conseil municipal et inscrit au sein du plan local d'urbanisme, le plan d'occupation des sols n'étant plus un document recevable depuis le 31 décembre 2020. Ainsi, si vous souhaitez mettre en vente un bien qui se trouve dans une zone concernée par le droit de préemption urbain, vous devrez envoyer une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie afin que celle-ci puisse potentiellement faire l'acquisition de votre bien avant l'acquéreur que vous aviez trouvé. Il est possible que la mairie ne souhaite pas acheter votre bien ou encore qu'elle ne dispose pas d'un projet recevable pour faire valoir son droit de préemption.On note l'existence d'un droit de préemption pour les zones d'aménagement différé (ZAD). Dans ce cas, c'est le préfet qui va délimiter une zone au sein de laquelle il sera nécessaire pour les propriétaires de réaliser une déclaration d'intention d'aliéner afin qu'une collectivité locale fasse potentiellement l'acquisition du bien. Encore une fois, cela ne peut être réalisable que dans la mesure où la collectivité locale aurait un projet de grande envergure lié à l'urbanisation du territoire à proposer.
Il est possible pour une commune de mettre en place un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Dans ce cas, certains terrains constructibles pouvant accueillir une surface de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés seront assujettis droit de préemption. Les communes auront alors la possibilité de faire l'acquisition de terrains afin de faire construire par la suite des bâtiments commerciaux.
Il existe également un droit de préemption sur les espaces naturels sensibles. Dans ce cas, c'est le département qui va disposer d'un droit de préemption, il sera alors prioritaire pour faire l'acquisition de terrains étant dans un espace naturel sensible. Le but est de sauvegarder des sites, des paysages ainsi que des milieux naturels afin de protéger l'écosystème d'une région ou encore pour ouvrir des espaces naturels au public.
On trouve également une application du droit de préemption à un niveau individuel. Ainsi, si le propriétaire d'un appartement par exemple souhaite mettre en vente son bien alors qu'il est occupé par un locataire, ce dernier sera prioritaire pour faire l'acquisition de l'appartement.
Pourquoi réaliser une déclaration d’intention d’aliéner ?
Réaliser une déclaration d'intention d'aliéner est une obligation pour tout propriétaire souhaitant vendre un bien situé dans une zone soumise au droit de préemption. Cette déclaration d'intention d'aliéner peut-être rédigée par ses soins ou encore par un notaire, cette solution permettant de s'assurer que la déclaration est réalisée dans le respect de la loi.
Qu’est-ce que la déclaration d’intention d’aliéner ?
La déclaration d'intention d'aliéner est tout simplement un document qui va être envoyé au titulaire du droit de préemption dans le but que celui-ci fasse valoir son droit ou au contraire refuse l'offre et permette au propriétaire de vendre son bien à l'acquéreur de son choix.
La possibilité pour la mairie d'acheter le bien concerné
En ce qui concerne une déclaration d'intention d'aliéner qui va être envoyée à une mairie, dans le cas où le bien serait assujetti au droit de préemption urbain, cela va permettre à la commune de se porter acquéreur du bien mis en vente. Notez que si votre bien se trouve dans une zone d'aménagement différé, dans un espace naturel sensible ou encore dans une zone de préemption de fonds de commerce, il sera également nécessaire de réaliser la déclaration d'intention d'aliéner. Pour pouvoir acheter le bien que vous mettez en vente, la mairie devra être en mesure de proposer un projet d'intérêt public
Est-il possible d’annuler une vente ?
Légalement, vous avez la possibilité d'annuler une mise en vente tant que la mairie n'a pas usé officiellement de son droit de préemption. Cela signifie que si vous avez mis votre bien en vente, que vous avez envoyé la déclaration d'intention d'aliéner mais que la mairie n'a pas encore donné de réponse, vous avez la possibilité d'annuler la mise en vente.
Combien de temps est valable une déclaration d’intention d’aliéner ?
Le titulaire du droit de préemption va disposer d'un certain délai pour donner une réponse à votre déclaration d'intention d'aliéner.
Les délais à respecter dans la majorité des cas
À partir du moment où la mairie reçoit la déclaration d'intention d'aliéner, elle dispose d'un délai de deux mois pour donner une réponse. Si au bout de ces deux mois, votre déclaration d'intention d'aliéner n'a pas reçu de retour, vous pouvez estimer qu'il s'agit d’un refus de préempter, en d'autres termes, la mairie renonce à acheter votre bien.
Des délais différents pour les terrains situés dans des espaces naturels sensibles
Si votre bien se trouve dans un espace naturel sensible, la mairie aura alors trois mois pour vous donner une réponse,Si les délais sont aussi longs, c'est pour que la mairie ait le temps de motiver sa décision et de présenter le projet d'intérêt général qu'elle souhaite développer sur le terrain qu'elle achèterait. Il faut savoir que la mairie peut tout à fait vous demander des documents complémentaires ou exiger de visiter le bien. Dans ce cas, le délai de réponse sera prolongé. La plupart du temps, un notaire est chargé de rédiger votre déclaration d'intention d'aliéner, c'est donc lui qui recevra la réponse envoyée par la mairie.
Quelles réponses pouvez-vous recevoir suite à l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner ?
Une fois que vous aurez envoyé votre déclaration d'intention d'aliéner à la mairie concernée, cette dernière pourra vous donner plusieurs réponses.
Une proposition d’achat de la part de la mairie
Lorsque vous mettez votre bien en vente, vous avez la possibilité de poser un certain nombre de conditions. Par exemple, vous pouvez tout à fait demander un certain prix pour que la vente de votre bien soit validée. Il est possible que la collectivité disposant du droit de préemption accepte de faire l'acquisition de votre bien au prix demandé et en respectant les conditions que vous avez imposées. Dans ce cas, la mairie dispose de quatre mois pour vous régler la somme due. Tant que le bien n'a pas été payé, vous pouvez continuer d’en disposer, vous conservez en effet la jouissance de ce dernier.
Une renonciation de la part de la mairie
Si la mairie n'est pas en mesure de proposer un projet d'intérêt général ou qu'elle ne souhaite pas faire l'acquisition de votre bien pour des raisons annexes, elle peut tout simplement vous envoyer un document exprimant sa renonciation à l'achat. Dans ce cas, vous aurez la possibilité de vendre votre bien à l'acquéreur de votre choix. Nous le verrons par la suite, mais il est tout à fait possible que la mairie renonce à faire l'acquisition de votre bien suite à une nouvelle estimation réalisée par le juge du Tribunal de Grande Instance. Dans ce cas, la mairie n'aura pas la possibilité de faire valoir son droit de préemption à l'égard du propriétaire du bien durant un délai de 5 ans.
Des négociations entamées par la mairie
Il est tout à fait possible que la mairie montre de l'intérêt pour votre bien et souhaite l'acheter à un prix inférieur à celui que vous exigez. Dans ce cas, lorsque la mairie vous aura fait part de sa proposition, vous disposerez de deux mois pour accepter ou refuser celle-ci. Il est également possible que vous renonciez totalement à la vente de votre bien. Ainsi, si par la suite, vous souhaitez de nouveau le mettre en vente, vous devrez réaliser une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner.
Un litige qui peut se régler devant le juge de grande instance
Si le propriétaire du bien et la mairie ne parviennent pas à se mettre d'accord sur le prix de vente, il sera possible de faire appel au Tribunal de Grande Instance. Le juge aura alors l'obligation de fixer le prix de la vente. A la suite de cela, le propriétaire comme la mairie auront la possibilité d'accepter la décision du juge ou de renoncer à la transaction. Encore une fois, si la renonciation émane du propriétaire du bien, celui-ci devra réaliser une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, en revanche, si la renonciation émane de la collectivité, celle-ci ne pourra plus faire valoir son droit de préemption durant cinq ans.La collectivité faisant l'acquisition du bien pourra jouir de ce dernier à partir du moment où le paiement aura été réalisé ou lorsque l'acte authentique de vente aurait été signé. C'est la date la plus tardive qui va être retenue pour savoir à partir de quel moment la collectivité pourra profiter du bien qu'elle a acheté.
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