Vous souhaitez connaître le prix de vente de votre terrain en Réunion?
La Réunion est une île volcanique française, née il y a trois millions d’années avec l’émergence du Piton des Neiges. L’île tropicale est située au cœur de l’océan Indien, à 800 km à l’est de Madagascar et à 200 km de l’île Maurice. En 2010, l'île de la Réunion a été inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO pour ses “pitons, cirques et remparts". Elle constitue une région et un département d’outre-mer français.
La situation géographique de la Réunion
La Réunion est une île située dans l'hémisphère sud, c’est la plus occidentale de l’archipel des Mascareignes dont font aussi partie l’île Maurice et Rodrigues à 172 km à l’est-nord-est. Le volcan du Piton des Neiges sur l’île est à 3 070,50 mètres d’altitude, sommet le plus élevé de l’océan Indien. Le centre de l’île abrite Salazie, Mafate et Cilao, 3 vastes cirques creusés par l’érosion. L’est de l’île est formé par le volcan Piton de la Fournaise (500 000 ans), considéré comme le plus actif de la planète.
Le secteur des transports à la Réunion
Le secteur des transports est en développement sur l’île de la Réunion. Port Réunion est classé quatrième port français en matière de trafic conteneurisé. Il est devenu l’hub de transbordement régional grâce à la hausse du trafic de marchandises. Le trafic aérien à la Réunion est lui aussi en hausse de 1,5%. La principale activité aérienne à la Réunion est liée au trajet Réunion-métropole, au départ de l'aéroport Roland Garros localement appelé Gillot et celui de Pierrefonds.
Pour les transports routiers, les immatriculations progressent chaque année d'environ 7 %. La NRL Nouvelle Route du Littoral, servira à décongestionner le trafic routier sur l’île et accueillera un 2x2 voies. La longueur du viaduc sur la mer sera longue de 5,4 km et revendique le titre du plus long viaduc de France. Le chantier de construction nécessite 300 000 m3 de béton et 38 000 tonnes d’acier. Le viaduc est construit à une dizaine de mètres du bord de l’île de la Réunion et relie Saint-Denis (plus grande métropole d’outre-mer) et La Possession (ville bordée par Le Port à l’ouest). Le coût des travaux n’est pas encore défini mais il serait bien inférieur aux 2 Millions d’€ prévus.
Réunion, le foncier aménagé est une source rare
Sur l’île, la démographie en pleine croissance, soutient le développement économique tout autant que l'affluence constante de demande de logements. En effet, seulement un petite partie = 30 % de l’île est constructible. Bien plus de la moitié de l’île de la Réunion (70%) est classée zone naturelle et forestières. Selon l’INSEE, la Réunion pourrait atteindre 1 million d’habitants d’ici 2030, les besoins en logements sont donc importants. L’île a pour objectif de construire 8 000 logements par an, pour les 859 959 habitants réunionnais.
La loi de défiscalisation de 1986 contribue à loger les résidents de l’île. En effet, elle pousse les habitants et les métropolitains à acheter des biens en Réunion et les louer pour bénéficier des abattements d’impôts. C’est le cas pour les lois : Girardin, Scellier, Pinel (anciennement Duflot...). Les besoins considérables en immobilier sont le résultat de l’attractivité des entreprises de l’île y compris à l’export (PME/TPE) et l’augmentation de l’emploi : jusqu’à 5 000 nouveaux emplois par an.
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Vous avez de nombreux avantages à vendre votre terrain à un promoteur ou vendre votre maison à un promoteur.
Tout d'abord l'argent ! En effet, le promoteur ne va pas valoriser votre terrain à sa valeur immobilière mais à la valeur des droits à construire, en résumé au nombre de m2 qu'il va pouvoir construire et ainsi vendre pour gagner de l'argent. Plus il va pouvoir en construire plus il va vous proposer une somme élevée. C'est une chose importante à comprendre qui va déterminer toute la suite.
La deuxième raison est le financement. Sur ce point il faut être très vigilant lorsqu'on veut vendre sa maison à un promoteur afin de ne pas avoir de mauvaise surprise au moment de la vente. Si le promoteur est sérieux et surtout financièrement solide, il ne va pas demander de condition suspensive de financement et va proposer de payer votre terrain en fonds propres, c'est-à-dire une vente au comptant.
Cependant, vendre son terrain à un promoteur comporte d'autres conditions lors de la signature de la promesse unilatérale de vente ou du compromis. Il faut savoir que la promesse est définitive et vous engage, suivant sa rédaction, dans un certain délai, vous et vos ayants droits, à vendre votre maison au promoteur. Le promoteur peut parfois bloquer en contrepartie chez le notaire une indemnité en cas de renonciation mais qu'il pourra récupérer dans certaines conditions : refus de permis de construire, recours sur ce permis, étude de sol très défavorable...ou tout autre critère indiqué dans la promesse de vente.
La condition incontournable lorsqu'on veut vendre sa maison à un promoteur reste celle d'obtention puis de purge d'un permis de construire car sans permis, le promoteur ne peut rien faire à la place de votre maison et il n'a donc aucun intérêt à acheter votre maison bien plus chère que sa réelle valeur pour devoir la revendre en l'état. Il est donc impensable de demander à un promoteur une proposition d'achat élevée sans cette condition, c'est un point très important qu'il faut connaitre et comprendre.
Ensuite, la promesse de vente doit aussi comporter une valeur d'achat associée à un nombre de m2 constructible qui doit pouvoir évoluer à la hausse ou à la baisse. Car si le permis de construire est obtenu avec plus de m2 qu'au départ, le promoteur va pouvoir faire plus de chiffres d'affaires et donc acheter plus cher votre terrain. A l'inverse s'il ne peut pas construire autant que prévue, il peut souvent se dégager de sa proposition ou négocier une baisse.
Cette pratique est très importante à comprendre lorsque vous vendez un terrain à un promoteur car la première proposition qui est faite ne reflète pas toujours la réalité exigée par les municipalités ou toute autre obligation qui peut restreindre l'offre. Il faut donc s'attacher à être raisonnable, pour avoir une offre sérieuse et réalisable, être patient et être accompagné par des professionnels comme Vendreaunpromoteur.com.
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