Est-il possible de rendre un terrain constructible ?
Il est important de prendre le temps de discuter avec la mairie dont dépend votre terrain afin de prendre connaissance des différents documents d'urbanisme de votre commune. Cela vous évitera par exemple de faire viabiliser votre terrain à vos frais alors que la mairie pourrait s'en charger à votre place.
Un terrain n'est pas constructible à partir du moment où le PLU le dit. En effet, de nombreux terrains sont constructibles et non viabilisés. Lorsqu'un PLU est modifié, de nouvelles zones sont déterminées comme constructibles (on parle de zone libre de construction: zones agricoles ou autres qui passent constructibles).
Dans ce cas, le propriétaire peut tout à fait conserver son terrain sans le vendre, sans le viabiliser, parfois pendant des années. L'exemple d'une loi qui avait été votée il y a quelques années pour taxer les terrains constructibles non construits et non vendus pour obliger les vendeurs à les vendre et favoriser ainsi la construction ! La viabilisation consiste à faire amener les VRD Voiries et Réseaux Divers (eau, électricité...) jusqu'au terrain en vue d'une construction.
Comment savoir si un terrain est constructible ?
Pour savoir si votre terrain est constructible, il va être nécessaire de consulter différents documents liés à l'organisation du territoire. Ces documents peuvent parfois s'avérer complexes à analyser et à comprendre, c'est pour cette raison qu'il sera intéressant de faire appel à la mairie ou bien à des professionnels de l'immobilier qui vous aideront à mieux les comprendre.
Prendre le temps de consulter les documents d'urbanisme
En fonction de la mairie dont dépend votre terrain, il se peut que vous soyez confronté à différents documents d'urbanisme.
✎ Le PLU : Plan Local d'Urbanisme
Le plan local d'urbanisme et le document le plus présent au sein des mairies de France. En effet, depuis quelques années, le règlement national d'urbanisme a été remplacé par cette adaptation bien plus facile à utiliser et surtout bien plus précise. Il est même possible que si votre commune dépend d'une communauté de communes, vous soyez confronté au PLUi. Différentes données vont vous permettre de comprendre si votre terrain est constructible ou non. Dans un premier temps, vous devrez vous pencher sur les différentes cartes qui se trouvent au sein du PLU de votre commune afin de vérifier si votre bien se trouve dans une zone urbaine, à urbaniser, naturel, forestière, ou encore agricole. Un terrain en zone urbaine est constructible légalement et dans les faits. Il ne vous restera donc qu'à consulter les différentes règles que nous aborderons par la suite afin de connaître la constructibilité réelle de votre terrain. En revanche, un terrain qui se trouverait dans une zone à urbaniser ne serait constructible que légalement et non pas dans les faits. C'est pour cela qu'il sera nécessaire de prendre contact avec votre mairie par la suite. Situé en zone naturelle, forestière, encore agricole, votre terrain n'est pas constructible et ne devrait pas le devenir sauf en demandant une dérogation spécifique.
Il faut savoir qu'un terrain, même s'il est situé dans une zone constructible, ne l'est pas forcément dans les faits. Les différents documents d'urbanisme que vous pouvez consulter vous permettront de connaître les règles qui doivent être respectées par une parcelle afin d'être totalement constructible. Par exemple, une surface minimale au sol est demandée afin que la construction qui sera réalisée dans le futur respecte les normes de sécurité mais aussi soit suffisamment éloignée des bâtiments voisins. Il faut savoir également que l'inclinaison du terrain ou encore sa nature ont un rôle à jouer dans la constructibilité de votre parcelle. Pour finir, au sein du PLU, vous prendrez connaissance des différentes règles qui vont vous empêcher de construire sur votre terrain, comme la présence d'un monument historique important ou d'un panorama d'exception dans les environs.
✎ Le RNU : Règlement National d'Urbanisme
Le règlement national d'urbanisme est un document qui est rédigé à l'échelle nationale, comme son nom l'indique. Malheureusement, il va s'avérer beaucoup moins précis que le PLU, il devrait donc être consulté conjointement avec la carte communale afin d'obtenir des informations qui seront les plus précises possibles. Néanmoins, les normes qui sont définies sur les cartes présentes au sein du RNU vont être beaucoup plus vagues. Il sera donc important de demander des précisions à la mairie ainsi qu'au préfet. Les cartes présentes au sein du RNU sont beaucoup plus libres d'interprétation que les cartes du PLU. Il est ainsi plus simple de déposer un recours contre le RNU que contre le plan local d'urbanisme. C'est ce que nous verrons par la suite. Il est rare de devoir consulter le règlement national d'urbanisme à la place du PLU, cela n'arrive que lorsque ce dernier n'est pas disponible dans la mairie dont dépend votre terrain.
✎ La carte communale
La carte communale est un document présent au sein de toutes les mairies de France. Il vous permettra d'obtenir des précisions au sujet de la nature de votre terrain dans le cas où vous devriez notamment consulter le RNU afin de prendre connaissance de sa constructibilité.
✎ Le cadastre
Le cadastre est un document indispensable, quel que soit le document d'urbanisme majeur que vous devez consulter afin de prendre connaissance de la constructibilité de votre terrain. En effet, sur ce document, sont répertoriés tous les terrains qui composent le territoire d'une commune. Une fois que vous aurez trouvé votre parcelle sur le plan cadastral correspondant, il faudra faire appel à un expert géomètre qui viendra baliser cette dernière afin que vous preniez connaissance des limites réelles de votre terrain.
✎ Demander des précisions à la mairie
Les documents d'urbanisme auxquels vous êtes confronté peuvent vous sembler trop obscurs ou encore beaucoup trop vagues, ce sera notamment le cas si vous consultez le RNU. Vous pouvez demander à votre mairie un certificat d'urbanisme afin de prendre connaissance de toutes les informations qui concernent votre terrain de manière plus simplifiée.
Notez que ce certificat est valable durant plusieurs années, ce qui vous permettra de justifier votre demande de permis de construire.
✎ Faire appel à un professionnel
Il peut s'avérer beaucoup plus simple de faire appel à un professionnel de l'immobilier afin de prendre connaissance de la constructibilité de votre terrain. Par ailleurs, ce dernier pourrait également vous accompagner dans vos démarches si vous souhaitez faire réviser le PLU ou le RNU. Un professionnel de l'immobilier peut également être un acheteur potentiel pour votre bien si vous souhaitez le vendre par la suite.
Pourquoi un terrain constructible légalement ne l'est pas toujours dans les faits ?
Pour que vous puissiez par la suite déposer une demande de permis de construire ou d'aménager, il est nécessaire que votre terrain soit constructible légalement et dans les faits. Ainsi, votre terrain peut tout à fait se trouver dans une zone à urbaniser mais ne pas être constructible tout simplement parce qu'il n'a pas encore été viabilisé. Heureusement, il n'est pas nécessaire d'attendre que la mairie réalise la viabilisation elle-même, bien qu'il soit toutefois intéressant de demander aux élus leurs projets en matière d'urbanisation. La viabilisation d'un terrain a en effet un coût important, quand bien même la plus-value obtenue lors de la vente du terrain serait non négligeable.
Le principe de la viabilité d'un terrain
Un terrain va être dit viable à partir du moment où tous les raccordements nécessaires à son exploitation ont été réalisés. Cela concerne les raccordements à l'eau courante, à l'électricité, aux voies de communication, mais également au système de traitement des eaux usées. Un terrain qui ne pourrait pas être raccordé au système du tout-à-l'égout par exemple doit disposer d'un système de traitement des eaux usées individuel, comme une mini-station d'épuration ou encore une fosse septique.
Qui doit procéder à la viabilisation du bien ?
Il existe deux possibilités en ce qui concerne la viabilisation du terrain. Vous pouvez tout à fait vous en remettre à la mairie et patienter jusqu'à ce qu'elle estime que l'urbanisation de la ville doive toucher votre parcelle et donc qu'elle la viabilise à ses frais. Malheureusement, cela peut prendre des mois voire même des années en fonction de la zone à urbaniser dans laquelle se trouve votre terrain. Si vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur, il peut s'avérer plus facile de le viabiliser par vos propres moyens. Vous pouvez entreprendre les démarches pour viabiliser votre terrain et réaliser les travaux vous-même (en prenant contact, bien sûr, avec des professionnels qui pourront réaliser les travaux dans les conditions sanitaires et légales nécessaires). Sachez que même si vous faites viabiliser votre terrain, la mairie n'est absolument pas dans l'obligation de le placer en zone urbaine. Il se peut que vous deviez patienter jusqu'à ce qu'elle estime que les cartes présentes dans les documents d'urbanisme doivent être modifiées. Toutefois, cela appuiera fortement votre demande de révision ou de modification du PLU.
Quelles sont les démarches à réaliser pour rendre le terrain constructible ?
Plusieurs options s'offrent à vous si vous désirez rendre votre terrain constructible. Dans tous les cas, il sera nécessaire de monter un dossier afin de le présenter à la mairie ou à une instance supérieure. Notez que pour rendre votre terrain constructible, il sera nécessaire qu'il soit au préalable viabilisé. Même si votre terrain répond à toutes les conditions établies par le document d'urbanisme sur lequel s'appuie la mairie, cette dernière n'est pas dans l'obligation d'accéder à votre requête.
Demander une modification du PLU
La modification du PLU est la demande la plus simple à réaliser. Cela se fait auprès de la mairie, il sera nécessaire de monter un dossier prouvant que le futur projet immobilier que vous projetez de mettre en place ne sera pas nuisible au niveau de l'environnement ou de la santé humaine. Les agents de la mairie seront dans l'obligation de se référer aux textes de loi ainsi qu'au code de l'urbanisme afin de statuer sur votre demande. Au moment de prendre sa décision, la mairie prendra aussi en considération ses propres projets liés à l'urbanisation du territoire. Si votre projet personnel représente une entrave au projet de la mairie, elle est en droit de refuser votre demande.
Demander une révision du PLU
Si le projet immobilier que vous comptez mettre en place à la suite de la modification du PLU représente un atout majeur pour la commune, vous pouvez faire valoir cet argument auprès de la mairie. Il vous faudra encore une fois monter un dossier prouvant que votre projet ne représente pas un danger sanitaire et environnemental. Notez toutefois que si votre projet ne rentre pas dans le projet d 'urbanisation prévu par la mairie, il peut tout à fait être refusé par celle-ci.
Contester le RNU
Il faut savoir que le fait de contester le plan local d'urbanisme peut parfois s'avérer complexe. En effet, ce document est très précis en ce qui concerne le zonage. Il est donc difficile de chercher à le contester. En revanche, si votre commune ne dispose pas d'un plan local d'urbanisme et que vous devez vous référer au RNU, cela peut tourner en votre faveur. En effet, ce document est beaucoup moins précis et il est donc beaucoup plus facile de le contester. Vous pouvez également demander à ce que le RNU soit modifié dans le cas où la mairie refuserait de modifier le PLU. Il vous faudra donc vous adresser un niveau supérieur. Un dossier doit encore toutefois être monté afin de faire valoir les avantages de votre projet immobilier. Le fait de vous faire aider par un professionnel est souvent recommandé pour réaliser ces démarches. Ce dernier vous aidera du mieux possible et saura également mettre en avant les points forts de votre projet.
Informations complémentaires :
Comment vous assurer que votre terrain est constructible ?
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