Quelle est la marge d’un promoteur immobilier ?
La marge du promoteur immobilier est basée sur plusieurs aspects. En effet, comme toutes opérations commerciales, la promotion immobilière doit tirer profit de son activité. Par conséquent, pour chaque projet immobilier, le promoteur réalise une enquête et détermine la marge qui peut être obtenue.
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Le promoteur immobilier contrôle son taux de marge pour chaque projet
Le taux de marge est pris en compte dans le développement immobilier, bien après que la rentabilité du programme soit analysée. Il réalise ce que l’on appelle une étude de faisabilité du projet, avant de déterminer le seuil de rentabilité acceptable. Après l’élaboration du bilan prévisionnel, le promoteur immobilier calculera le seuil de rentabilité acceptable pour son projet. Il évalue le chiffre d’affaires réalisé, afin de dégager son objectif minimal de marge nette. La marge prévisionnelle est le fruit du prix de la construction et du prix d’achat des logements, déduction faite de l’ensemble des charges.
La marge du promoteur immobilier augmente uniquement si le seuil de rentabilité de l’opération est dépassé. En contrepartie, si l’opération n’est pas rentable et donc que les recettes sont inférieures aux dépenses, le professionnel enregistre un déficit. Alors, pour chaque projet immobilier, le promoteur fait en sorte de maintenir son taux de marge. Souvent la marge du promoteur immobilier se situe entre 6 et 8% de son chiffre d’affaires de l’opération. Il est donc essentiel que la marge prévisionnelle du promoteur immobilier soit juste.
Le résultat se calcule de la façon suivante : Chiffre d'Affaires - les coûts opérationnels = Résultat, ensuite le taux de marge, c’est le Résultat x 100 / Chiffre d'Affaires = Taux de marge.
La marge du promoteur immobilier augmente uniquement si le seuil de rentabilité de l’opération est dépassé. En contrepartie, si l’opération n’est pas rentable et donc que les recettes sont inférieures aux dépenses, le professionnel enregistre un déficit. Alors, pour chaque projet immobilier, le promoteur fait en sorte de maintenir son taux de marge. Souvent la marge du promoteur immobilier se situe entre 6 et 8% de son chiffre d’affaires de l’opération. Il est donc essentiel que la marge prévisionnelle du promoteur immobilier soit juste.
Le résultat se calcule de la façon suivante : Chiffre d'Affaires - les coûts opérationnels = Résultat, ensuite le taux de marge, c’est le Résultat x 100 / Chiffre d'Affaires = Taux de marge.
Maîtriser le coût de revient est indispensable pour maintenir le taux de marge
Pour le promoteur immobilier, contrôler ses coûts est d’une importance capitale s’il souhaite maintenir son taux de marge positif. Les coûts correspondent à l’ensemble des coûts fixes et variables du projet de construction. Il doit parfaitement déterminer les coûts liés à la construction, la conception, le pilotage et la commercialisation du programme immobilier.
Voici une liste de coûts de revient pour un promoteur :
Voici une liste de coûts de revient pour un promoteur :
- l’achat du bien foncier ;
- les taxes et les honoraires du notaire ;
- les impôts ;
- les études techniques ;
- les travaux de construction et les honoraires des fournisseurs ;
- les assurances nécessaires pour la réalisation du projet.
Avant de donner un prix fixe d’achat, le professionnel utilise la méthode du “compte à rebours”, qui lui permet de visualiser de façon claire les recettes qu’il pourra dégager avec l’opération immobilière et par conséquent, le montant maximum qu’il peut investir pour l’achat du bien en l’état, de manière à ce qu’il puisse conserver sa rentabilité. Il faut aussi déduire les impôts et les taxes sociales afin de connaître la marge nette du promoteur, c’est-à-dire, celle qu’il percevra à la fin de l’opération immobilière.
De plus, 20% de TVA entre en compte lorsque les lots sont vendus par un professionnel de l'immobilier. Le calcul de la TVA est basé sur le prix de vente et la marge brute du promoteur. Elle détermine le net après impôts et s’applique sur les biens suivants :
De plus, 20% de TVA entre en compte lorsque les lots sont vendus par un professionnel de l'immobilier. Le calcul de la TVA est basé sur le prix de vente et la marge brute du promoteur. Elle détermine le net après impôts et s’applique sur les biens suivants :
- les logements neufs et de moins de 5 ans,
- les VEFA Vente en Etat Futur d’Achèvement,
- les habitations rénovées et reclassées en neuf.
Pour appréhender les bénéfices nets, le promoteur immobilier à tout intérêt à connaître les caractéristiques par type d’entreprise, car en fonction du cadre juridique choisi, les fiscalités sont différentes. Parmi elles on a :
- La (SCCV) Société Civile immobilière de Construction-Vente permet de construire des biens immobiliers et les revendre par lots dans le but de les céder à des tiers et de réaliser un bénéfice. Leur impôt est différent de l’impôt sur le revenu des sociétés, il correspond à l’impôt sur le revenu. Pour les bénéfices industriels et commerciaux la marge du promoteur lui est imposée.
- Affectation de la société : cette entreprise est proche de la Société Civile immobilière de Construction-Vente est destinée à acquérir des biens constructibles pour la revente par lots mais s’occupe aussi de la gestion d’entretien des immeubles.
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