3.4. Le bilan financier
Cet article est la suite de la rubrique "3. Comment un promoteur évalue-t-il un terrain ?" dont l'article précédent évoque l'analyse et l'anticipation des éventuels recours.
Le promoteur immobilier doit établir un bilan financier afin d'évaluer la rentabilité du terrain, ensuite, il pourra formuler une offre d'achat concrète. Ce bilan est différent d'un interlocuteur à un autre en fonction de plusieurs critères importants.
Le calcul du chiffre d’affaires du programme
Le promoteur va devoir réaliser un chiffre d’affaires supérieur aux dépenses dans son programme immobilier s’il veut en dégager une marge. La difficulté réside dans le fait qu’il faut savoir estimer un potentiel de vente et des prix environ un an à l’avance. Il y a donc un risque pour le promoteur qui va s’appuyer sur le nombre de logements, leur taille, leurs annexes pour en dégager leur prix de vente. Cette estimation du prix de vente va donc conditionner la valeur du terrain par rapport au nombre de m² qui pourront être vendus. Il faut qu’une marge assez grande soit dégagée par l’opération pour assurer sa faisabilité financière. Pour l’apprécier, il faut donc calculer et évaluer l’intégralité des dépenses.
Le coût de travaux
Ce coût n’est pas vraiment évident à estimer car divers facteurs peuvent faire varier les dépenses, mais la précision de l’estimation est très importante pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Un promoteur immobilier doit pouvoir anticiper les aléas qu’il peut y avoir sur le chantier et qui font plus ou moins grimper le coût de construction. Lorsqu’il faut faire appel à des entreprises de chantier, le promoteur doit prendre en compte le marché. Si ces entreprises ont beaucoup de travail, il sera difficile de négocier une prestation à la baisse. Il y a aussi la taille de l’entreprise qui rentre en compte, un promoteur peut faire le choix d’une grande entreprise fiable au coût élevé afin d’être sûr de ne pas rencontrer de problème lors du chantier avec ses prestataires.
L’environnement est également un point important car en fonction du lieu du chantier et du voisinage, certaines précautions sont à prendre. Comme par exemple, le fait de ne pas endommager des clôtures, des jardins, des piscines, des murs, etc. De plus, la difficulté d’accessibilité d’un chantier peut faire augmenter les coûts de construction car il sera compliqué de faire venir des gros camions ainsi que des grues.
L’environnement est également un point important car en fonction du lieu du chantier et du voisinage, certaines précautions sont à prendre. Comme par exemple, le fait de ne pas endommager des clôtures, des jardins, des piscines, des murs, etc. De plus, la difficulté d’accessibilité d’un chantier peut faire augmenter les coûts de construction car il sera compliqué de faire venir des gros camions ainsi que des grues.
Les frais annexes
Lors d’une opération de construction, il ne faut pas oublier de comptabiliser les frais annexes. Parmi ces frais on peut notamment citer :
- Les frais de gestion
- Les frais de commercialisation
- Les frais de publicité
- Les frais de raccordement
- Les frais financiers
- Les taxes
Tous ces éléments vont faire varier à la hausse ou à la baisse la valeur totale du terrain pour un promoteur immobilier. Mais il n’est pas rare de voir un prix varié d’un promoteur à un autre. En effet, chacun dispose de sa vision du projet et les risques à prendre ne sont pas forcément similaires en fonction du stock de logements des promoteurs. Une fois que l’estimation du prix du terrain démontre la faisabilité financière de l’opération et si le propriétaire est toujours intéressé, alors le promoteur va se tourner vers la municipalité pour en constituer le projet.
Cet article était le dernier dans la rubrique intitulée :
"3. Comment un promoteur évalue-t-il un terrain ?"
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avec l'article :"4.1. Le permis de construire"
